Договоры аренды нежилых помещений конкурс

Подробности Просмотров: 28850

Основные нормы, которыми регулируется указанная сфера:

ст.ст. 606 - 664 ГК.

 

1. Правовая природа договора аренды

 

ВАС: обзор споров, связанных с арендой

В обзоре нашли отражение вопросы, связанные с заключением и расторжением договора аренды, его формой, сроком действия, взиманием арендной платы и др. В частности, разъясняется, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

(Источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

 

Договор аренды в любом случае не может быть признан крупной сделкой ООО

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию суда нижестоящей инстанции, помещений пришедшего к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды, заключенного директором ООО без одобрения учредителя в виду нарушения порядка заключения крупной сделки ООО.

Отклоняя доводы заявителя о том, что стоимость переданного в аренду имущества значительно превышает 25% стоимости имущества ООО, поэтому сделка является крупной и для ее заключения необходимо было решение единственного участника общества, суд кассационной инстанции разъяснил следующее.

В соответствии с ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу данной правовой нормы законодатель не связывает договор аренды имущества с его отчуждением (изменением собственника). Спорная сделка не прекращает деятельность общества и не направлена на отчуждение имущества, а наоборот направлена на получение прибыли в виде арендных платежей.

Таким образом, независимо от стоимости имущества, передаваемого ООО в аренду, договор аренды не может признаваться крупной сделкой общества, решение о совершении которой принимается общим собранием участников общества.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 августа 2007 г. N Ф03-А51/07-1/2875)

 

Забыв указать о платности, собственник вместо договора аренды заключил договор ссуды

Суд федерального округа так же, как и нижестоящие инстанции, признал, что договор, по поводу которого возник спор, является договором безвозмездного пользования (ссуды), а не договором аренды, несмотря на то, что собственник имущества утверждает об обратном. Поясняется, что довод собственника о том, что воля сторон была направлена на заключение именно договора аренды, а не договора ссуды не может быть принят в связи со следующем.

Спорный договор не может быть квалифицирован как договор аренды, поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606 ГК РФ признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество. Исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, указанный договор является договором ссуды, порядок заключения которого регулируется главой 36 ГК РФ. Установление обязательства по оплате ремонта занимаемого здания не может рассматриваться как установление арендной платы, поскольку осуществление текущего ремонта является одной из обязанностей по содержанию предоставленного в безвозмездное пользование имущества, предусмотренной ст. 695 ГК РФ.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом либо права безвозмездного пользования им, поэтому довод о необходимости государственной регистрации спорного договора правильно отклонен нижестоящими инстанциями.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2005 г. N Ф09-1001/05ГК-С6)

 

Чем отличается договор купли-продажи с рассрочкой платежа от договора аренды с правом выкупа?

Рассмотрев вопрос о том, чем отличается договор купли-продажи с рассрочкой платежа от договора аренды с правом выкупа, суд пришел к следующим выводам.

Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.

Как следует из договора, истец обязался передать имущество ответчику во временное владение и пользование. Договором предусмотрена обязанность ответчика перечислять истцу ежемесячные арендные платежи. Стороны согласовали выкупную стоимость имущества, погашение которой производится арендатором в виде авансового платежа на расчетный счет. Таким образом, заключенный сторонами договор отвечает всем признакам договора аренды с правом выкупа.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 сентября 2011 г. N Ф02-3983/11 по делу N А58-8158/2010)

 

2. Существенные условия договора аренды

 

2.1. Условия договора, относящиеся к существенным

 

Арендную плату придется платить, даже если арендодатель согласился полностью освободить от ее уплаты

Собственник имущества обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и признании недействительным условия соглашения между арендатором и арендодателем об освобождении от уплаты долга.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами нижестоящего суда о наличии оснований для удовлетворения требования и указал следующее.

По материалам дела спорное условие соглашения предусматривает полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за весь период пользования имуществом. Между тем, договор аренды, существенным условием которого является возмездность в силу ст. 606 ГК РФ, безвозмездным быть не может. В связи с этим любые соглашения о безвозмездности договора являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие закону. При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, условие соглашения, предусматривающее полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, является ничтожным, поскольку не соответствует закону.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 ноября 2007 г. N Ф03-А73/07-1/4944)

 

2.2. Объекты, которые не могут быть переданы в аренду

 

Расформирование земельного участка не прекращает права его аренды собственником расположенной на нем недвижимости

Арендатор земельного участка обратился в суд с требованием о признании недействительным договора аренды, в том числе, данного участка, предоставленного в аренду арендодателем третьему лицу.

Президиум ВАС РФ не согласился с позицией судебных инстанций, пришедших к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований и дал следующие разъяснения.

По материалам дела земельные участки, предоставленные в аренду третьему лицу, образованы за счет расформирования других земельных участков, в число которых вошел участок, ранее предоставленный в аренду истцу. При таких обстоятельствах вывод о том, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать договор аренды, поскольку арендуемый им участок перестал существовать как объект права в связи с его расформированием, является необоснованным. Поскольку в таком случае договором аренды затрагиваются права и законные интересы арендатора, он имеет право на оспаривание данного договора.

Кроме того, судами не было учтено, что истец продолжает владеть и пользоваться предоставленным ему земельным участком, эксплуатируя объекты недвижимости, размещенные на участке и принадлежащие ему на праве собственности, то есть земельный участок истцом арендодателю не возвращен в установленном порядке. Поэтому расформирование земельного участка, ранее предоставленного арендатору, и образование за счет этого других земельных участков с последующим их предоставлением в аренду третьему лицу произведено неправомерно, поскольку предметом аренды являются участки, фактически не возвращенные арендодателю и не освобожденные от имущества истца.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2007 г. N 8014/07)

 

С какой даты лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут сдавать их в аренду?

Президиум ВАС РФ указал на ошибочность выводов нижестоящего суда об отсутствии оснований для признания договора аренды организацией земельного участка, принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Как указал Президиум, нижестоящий суд необоснованно исходил из необходимости применения в споре ст. 270 ГК РФ (утратившей силу с 2007 г.), согласно которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду. Между тем, судом не учтено, что в силу ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Исходя из положений ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В рассматриваемом случае спорный договор и соглашения к нему были заключены после введения в действие ЗК РФ (с 29.10.2001 г.). Таким образом, они являются недействительными поскольку не отвечают требованиям ЗК РФ в части распоряжения земельным участком, принадлежащим учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 марта 2008 г. N 16810/07)

 

Об ограничениях на передачу в аренду объектов, относящееся к Единой национальной (общероссийской) электрической сети

Генерирующая компания передала в субаренду территориальной сетевой организации электрооборудование, относящееся к Единой национальной (общероссийской) электрической сети (ЕНЭС).

Суды сочли, что договор субаренды - ничтожная сделка, так как территориальная сетевая организация не относится к субъектом ЕНЭС и поэтому не вправе владеть объектами, относящимися к этой сети.

Президиум ВАС РФ счел позицию судов ошибочной и разъяснил следующее.

Вопреки мнению судебных инстанций, в период заключения оспариваемого договора (до 05.11.2007) законодательство не содержало запрета на владение территориальными сетевыми организациями на праве аренды (субаренды) объектами, отнесенными к ЕНЭС, и на оказание ими услуг по передаче электроэнергии с использованием этих объектов. Впоследствии (с 05.11.2007) было закреплено право организации по управлению ЕНЭС на передачу в аренду территориальным сетевым организациям объектов электросетевого хозяйства по согласованию с уполномоченными органами власти. Таким образом, вывод судов о ничтожности оспариваемой сделки является необоснованным.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2009 г. N 13083/08)

 

Часть электрооборудования в аренду сдать не получится

Спор возник по поводу договора аренды частей электрооборудования. Так, арендатор не согласился с тем, что этот договор был признан судом недействительным.

Суд федерального округа поддержал выводы нижестоящих инстанций и указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может быть только самостоятельная, обособленная индивидуально-определенная вещь. Поскольку предметом спорного договора являлись части электрооборудования (наконечники и плашечные зажимы), соединяющие сети арендодателя и арендатора и представляющие собой конструктивные элементы электрических сетей, следовательно, они не могут являться самостоятельным объектом, который мог бы быть передан в пользование отдельно от оборудования электросетей предприятия. В связи с этим определение предмета договора аренды противоречит ст. 607 ГК РФ, что позволяет признать его недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2005 г. N Ф08-5405/05)

 

2.3. Индивидуализация объектов аренды

 

2.3.1. Индивидуализация земельных участков

 

Условный кадастровый номер арендуемого земельного участка не позволяет индивидуализировать объект аренды

Спор возник по поводу неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору земельного участка в освобожденном от возведенных на нем сооружений виде. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не согласился с постановлением суда федерального округа, на основании которого на арендатора была возложена соответствующая обязанность, и пояснил следующее.

Как видно из условий договора, план земельного участка был составлен на основе графических материалов и подлежал уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Земельный участок имел условный кадастровый номер, что свидетельствует о нарушении порядка проведения государственного кадастрового учета. Следовательно, указанный земельный участок как объект аренды надлежащим образом не определен (индивидуализирован), поэтому договор аренды земельного участка нельзя считать заключенным и исполнению он не подлежит. Более того, наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности РФ, препятствует заключению договора аренды с обществом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости. На этом основании Президиум оставил в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций, в соответствии с которыми было отказано в удовлетворении требования.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 декабря 2006 г. N 10240/06)

 

Нельзя арендовать земельный участок, не прошедший кадастровый учет

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию нижестоящего суда, признавшего оспариваемый предварительный договор аренды земельного участка незаключенным.

Как указал окружной суд, отказывая в удовлетворении требований о признании договора недействительным ввиду его незаключенности, нижестоящий суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с положениями ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору.

В рассматриваемом случае в договоре и акте приема-передачи земельного участка стороны обозначили площадь земельного участка и указали его кадастровый номер. В силу положений ЗК РФ кадастровый учет земельного участка является необходимым условием для признания его предметом договора аренды. Вместе с тем, суду не было представлено доказательств проведения кадастрового учета земельного участка. Кроме того, спорный земельный участок находится в границах другого земельного участка с иным кадастровым номером. При таких обстоятельствах нижестоящий суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, и, следовательно, является незаключенным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/932)

 

Часть земельного участка как объект договора аренды

Собственник обратился в суд с иском об освобождении части земельного участка, поскольку он не прошел государственный кадастровый учет, а потому не может быть объектом гражданско-правовых отношений, в частности, предметом договора аренды.

Суд в иске отказал, сославшись на пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в котором сказано, что объектом земельных отношений могут являться части земельных участков. Часть земельного участка, предоставленного в аренду, индивидуализирована - имеет ориентиры на местности, почтовый адрес участка, ограничена местом размещения и площадью временного объекта торговли. Такие признаки предмета аренды отвечают требованиям ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2010 г. по делу N А32-29032/2009)

 

Даже если части земельного участка присвоен учетный кадастровый номер, она не может быть объектом права собственности

Территориальный орган Росимущества подал заявления, чтобы зарегистрировать право федеральной собственности на части земельного участка. У них были учетные кадастровые номера. Части участка предполагалось передать в аренду собственнику расположенной на них недвижимости.

Президиум ВАС РФ признал, что в госрегистрации отказали правомерно.

Право федеральной собственности на весь участок не было зарегистрировано. Не была соблюдена и процедура образования из него новых участков на основе частей, учтенных в кадастре недвижимости.

В соответствии со ст. 15, 17, 18 Земельного кодекса РФ объектом права собственности граждан, юрлиц, государства могут быть земельные участки, но не их части.

То, что частям участка присвоили учетные кадастровые номера, не свидетельствует о том, что их индивидуализировали в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Госрегистрация права собственности на часть земельного участка противоречит законодательству.

На участке располагалась недвижимость. Собственник последней не лишается права заключить договор аренды в отношении занятых ею учетных частей, необходимых для ее использования. Однако договор может быть заключен лишь после регистрации права федеральной собственности на участок в целом. Чтобы осуществить право аренды, можно потребовать понудить государство зарегистрировать право собственности на весь участок.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 2011 г. N 14950/10)

 

2.3.2. Индивидуализация торговых мест, помещений, зданий, сооружений

 

Аренда торгового места: можно ли квалифицировать как договор оказания услуг?

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору расторжении договора, по условиям которого во временное пользование передавалось торговое место.

Суд первой инстанции квалифицировал заключенный договор как договор возмездного оказания услуг и применил к правоотношениям сторон спора положения главы ГК РФ о возмездном оказании услуг. Суд исходил из того, что переданное во временное пользование торговое место не обладает индивидуализирующими признаками, не является обособленным объектом, которое могло быть передано как объект аренды.

Федеральный арбитражный суд решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, является основанием для признания договора незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Закон не предусматривает в случае несогласования предмета аренды таких последствий, как переквалификация договора аренды на договор возмездного оказания услуг.Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору расторжении договора, по условиям которого во временное пользование передавалось торговое место.

Суд первой инстанции квалифицировал заключенный договор как договор возмездного оказания услуг и применил к правоотношениям сторон спора положения главы ГК РФ о возмездном оказании услуг. Суд исходил из того, что переданное во временное пользование торговое место не обладает индивидуализирующими признаками, не является обособленным объектом, которое могло быть передано как объект аренды.

Федеральный арбитражный суд решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, является основанием для признания договора незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Закон не предусматривает в случае несогласования предмета аренды таких последствий, как переквалификация договора аренды на договор возмездного оказания услуг.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 марта 2010 г. по делу N А65-18040/2009)

 

Иногда можно арендовать помещение, не указывая его адрес в договоре

Федеральный арбитражный суд округа не поддержал позицию судебных инстанций, пришедших к выводу о том, что договор аренды недвижимости, заключенный между истцом и ответчиком, является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные об объекте, подлежащем передаче в аренду (не указан его адрес).

Как указал суд кассационной инстанции, суды не учли, что в силу положений ГК РФ, если толкование условий договора не позволяет определить его содержание, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По материалам дела по спорному договору аренды ответчику в пользование было передано торговое место в торговом комплексе истца с указанием его номера и площади. Адрес объекта в договоре действительно отсутствует, однако, сведений о том, что истец является собственником какого-либо иного торгового комплекса, помимо указанного в договоре, в деле не имеется. У самого истца сомнений по поводу того, какое именно помещение сдано в аренду по указанному договору, не возникало. Сведений о том, что ответчик арендовал другие помещения в торговом комплексе истца, в деле нет. При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований считать, что в спорном договоре аренды стороны не согласовали условие об объекте аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2007 г. N А48-633/07-11)

 

Формальное несовпадение фактически арендуемой площади объекта аренды с указанной в договоре еще не означает, что договор не заключен

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменений по результатам апелляционного рассмотрения, отказано в удовлетворении требований о признании незаключенным договора аренды в связи с отсутствием в договоре данных, позволяющих достоверно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию судов об отсутствии оснований для признания договора недействительным и разъяснил следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Приведенные нормы Кодекса, по своему смыслу, направлены на создание и поддержание стабильных правоотношений участников хозяйственной деятельности, уменьшение количества споров, связанных с исполнением договоров, и не могут трактоваться в ущерб сложившимся на протяжении длительного времени обязательствам.

Поэтому несовпадение площади арендуемого здания, указанной в договоре, и фактической площади недвижимости, принадлежащей арендодателю, по сути являющееся следствием технической ошибки, не влияет на возможность индивидуализации объекта аренды, и, следовательно, не служит основанием для признания договора аренды незаключенным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 июня 2006 г. N А79-4008/2005)

 

Договор о предоставлении торгового места не может быть квалифицирован как договор аренды

Рассмотрев вопрос о правовой квалификации договора о предоставлении торгового места, суд пришел к выводу, что такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, в ГК РФ не поименован.

Исходя из смысла и содержания Закона о розничных рынках нормы ГК РФ о договоре аренды к нему также не могут быть применены. Иными словами, спорный договор нельзя признать незаключенным по тому основанию, что торговое место определено на схеме размещения торговых мест (которая разрабатывается и утверждается управляющей рынком компанией по согласованию с компетентными органами), и эта схема не позволяет определить конкретное местонахождение торговых мест.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 июня 2011 г. N Ф04-2451/11 по делу N А70-9103/2010)

 

2.3.3. Индивидуализация иных объектов аренды

 

Как индивидуализировать крупный рогатый скот, передаваемый в аренду?

Арендодатель передал во временное владение крупный рогатый скот, поголовье свиней и поголовье лошадей по акту приема-передачи.

Разрешая спор, возникший между арендатором и арендодателем, суд обратил внимание, что в договоре аренды зафиксировано только количество передаваемого живого веса, но не указаны индивидуально-определенные признаки, характеризующие каждую голову животного: масть, кличка, бирка, клеймо, инвентарные номера.

Как следует из ст. 607 ГК РФ, по договору аренды могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из вышесказанного, суд сделал вывод, что стороны не согласовали условие о предмете аренды. Договор является незаключенным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 апреля 2010 г. N Ф09-2663/10-С3)

 

Инвентарный номер арендуемого имущества - необязательное условие договора аренды

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию суда нижестоящей инстанции, в соответствии с которой отсутствие в договоре указания инвентарных номеров передаваемых объектов имущества не является основанием для признания договора аренды данного имущества незаключенным.

Согласно материалам дела, по условиям договора аренды арендодатель передал в аренду столы, асфальтовое покрытие торговой площади, забор, электролинию, находящиеся на территории микрорынка, для организации торговли.

Отклоняя довод заявителя о том, что договор аренды является незаключенным, так как нельзя идентифицировать арендуемое имущество в силу того, что инвентарные номера им не присваивались, суд кассационной инстанции разъяснил следующее.

В рассматриваемом случае в договорах аренды конкретизировано предоставляемое в пользование арендатору имущество и по актам приема-передачи данное имущество арендатором получено в пользование. Ни законом, ни договором не предусмотрено присвоение инвентарных номеров сдаваемому в аренду имуществу. Следовательно, отсутствие в договоре таких сведений не свидетельствует о незаключенности договора и не является основанием для невнесения арендной платы.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2006 г. N А68-ГП-221/4-06)

 

2.3.4. Документы, в которых может быть индивидуализирован объект аренды

 

Если в договоре не указан арендуемый объект, это не всегда значит, что договор не заключен

Арендодатель обратился в суд, потребовав задолженность по арендной плате с арендатора.

Одна из судебных инстанций сочла, что договор между сторонами не заключен, поскольку в нем нет условий, позволяющих идентифицировать имущество, являющееся предметом аренды.

Суд округа указал на ошибочность позиции суда и пояснил следующее.

В силу ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем, как пояснил окружной суд, индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.

Так, в рассматриваемом случае стороны согласовали указанные условия не в самом договоре, а в акте приема-передачи. Следовательно, вывод о незаключенности договора является необоснованным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2009 г. N А11-4137/2008-К1-2/170)

 

3. Стороны договора аренды

 

3.1. Сдача имущества в аренду доверительным управляющим

 

На какой срок доверительный управляющий вправе сдать имущество в аренду?

Муниципалитет обратился в суд с требованием о признании недействительным договора аренды муниципальной недвижимости, заключенного доверительным управляющим (как арендодателем).

В обоснование требований истец сослался на то, исходя из норм ГК РФ, доверительный управляющий не может выступать арендодателем и, кроме того, не вправе заключать договор аренды переданного ему в управление имущества на срок больший, чем срок доверительного управления.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с судами, отказавшими в удовлетворении требования, и пояснил следующее.

В силу ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Из приведенной нормы следует, что доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника имущества, а потому вправе сдавать имущество в аренду. Довод о противоречии действий управляющего ГК РФ ошибочен, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит не только собственнику, но и уполномоченным лицами. В данном случае полномочия по сдаче имущества в аренду возникли из договора доверительного управления, что не противоречит действующему законодательству.

В отношении срока аренды окружной суд пояснил, что в рассматриваемом случае по договору доверительного управления срок передачи имущества в пользование может быть равным сроку управления либо превышать его. В последнем случае для заключения сделки доверительный управляющий обязан был получить согласие учредителя управления. В данном случае согласие управляющим получено было. Следовательно, превышение срока договора аренды над сроком доверительного управления не является основанием для признания спорного договора недействительным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. N А28-8483/2007-236/22)

 

3.2. Сохранение договора в силе при изменении сторон

 

Договор аренды помещения не расторгнуть по причине смены арендодателя-учреждения на арендодателя-предпринимателя

В силу ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа).

Относительно применения указанной нормы к договору аренды суд округа пояснил следующее.

Факт того, что договор аренды изначально был заключен со стороны арендодателя с учреждением (лицом, не преследующим цель извлечения прибыли), а после заключения договора купли-продажи арендуемого помещения арендодателем стал предприниматель (т. е. лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность), нельзя признать вышеуказанным существенным изменением обстоятельств. Таким образом, подобная смена арендодателя сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 апреля 2009 г. N А10-2525/08-Ф02-1314/2009)

 

Смена собственника имущества не влечет увеличение арендной платы

Суть спора заключается в том, что новый собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества требовал изменения условий договора аренды, касающихся размера арендной платы, а также срока действия договора. Суд федерального округа отменил состоявшиеся судебные акты, в соответствии с которыми эти требования были удовлетворены, и пояснил следующее.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ право аренды следует за арендуемым имуществом, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды. Кроме того, основанием для изменения договора, закрепленным в ч. 1 ст. 451 ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Поскольку в момент приобретения имущества новый собственник знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, следовательно, продажа имущества, обремененного правами третьих лиц, состоялась с согласия покупателя принять такое имущество, как того требует ст. 460 ГК РФ. В связи с этим довод о том, что отказ арендатора внести изменения в договор нарушает права нынешнего собственника имущества, не может быть принят во внимание.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 февраля 2006 г. N А38-2543-16/176-2005)

 

3.3. Аренда имущества, находящегося в ведении или управлении учреждения, унитарного предприятия

 

Хозведение: отсутствие согласия собственника на передачу имущества в аренду не помешает ГУП получить плату за пользование им

ФГУП без согласия собственника имущества передало в аренду недвижимость, закрепленную за этим предприятием на праве хозяйственного ведения.

Собственник обратился в суд, потребовав признать договор аренды недействительным и взыскать с предприятия неосновательное обогащение сумму полученной арендной платы.

Президиум ВАС РФ счел требования необоснованными и пояснил следующее.

Взыскание с предприятия в доход федерального бюджета неосновательного обогащения со ссылками на нормы БК РФ является ошибочным. Положения бюджетного законодательства определяют не содержание прав предприятия на доходы от использования имущества, закрепленного за ними на праве хозведения, а устанавливают особенности учета этих средств. При этом порядок учета таких доходов не изменяет закрепленный ГК РФ объем прав унитарного предприятия на эти доходы.

Исходя из ГК РФ, собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества. При этом собственник утрачивает право на получение доходов от использования такого имущества в любых других формах, в т. ч. в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозведении, также поступают в хозяйственное ведение предприятия.

Следовательно, если договор аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозведения, ничтожен, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (т. е., неосновательного обогащения) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.

Кроме того, срок исковой давности в отношении такой сделки нужно исчислять не с момента, когда о ее заключении стало известно собственнику имущества, а со дня, когда началось исполнение этой сделки.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июня 2009 г. N 998/09)

 

Собственник вправе сдать в аренду имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, если оно не возражает

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил без изменения состоявшиеся судебные акты, отказав в удовлетворении представления Генеральной прокуратуры РФ, требовавшей признать договор аренды, заключенный органом, управляющим муниципальным имуществом, недействительным.

Несмотря на то, что спорное имущество находилось в оперативном управлении образовательного учреждения, которое в силу п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ "Об образовании" (действовавшего на момент заключения оспариваемой сделки в первоначальной редакции) вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества, это не означает, что собственник не может сдать в аренду имущество с согласия общеобразовательного учреждения, у которого это имущество находится.

В соответствии с п. 2 ст. 296 ГК РФ собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Поскольку школа, не воспользовавшись сама правом на сдачу имущества в аренду, дала письменное согласие на заключение договора аренды, оснований для признания его недействительным не имеется.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2005 г. N 2496/05)

 

Иногда сдача в аренду имущества МУП невозможна, даже при согласии его собственника

МУП обратилось в суд с требованием о признании недействительным договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Федеральный арбитражный суд округа отменил решение суда, которым отказано в удовлетворении требования и пояснил следующее.

Нижестоящий суд отклонил доводы истца о том, что изъятие имущества произведено собственником без согласия предприятия, поскольку истец является участником спорного договора (как балансодержатель).

Между тем, как указал окружной суд, в данном случае суду нужно было учитывать доводы о том, что изъятие имущества и передача его третьему лицу повлекло прекращение уставной деятельности предприятия. МУП имеют специальную правоспособность: их цели, предмет, виды деятельности определяются их уставом. Предприятие может отказаться от прав на имущество при условии, что отказ не лишает его возможности осуществлять деятельность, виды которой определены в уставе. В ином случае должна быть соблюдена процедура ликвидации. Проверка указанных доводов необходима, несмотря на краткосрочность арендного договора, поскольку при продолжении арендных отношений за пределами срока такого договора, он считается заключенным на неопределенный срок, что может повлечь фактическое прекращение права хозяйственного ведения и прекращение деятельности предприятия. При отсутствии у предприятия возможности осуществлять задачи и виды деятельности, определенные уставом, собственник вправе был решить вопрос о прекращении деятельности предприятия только путем его реорганизации или ликвидации.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2008 г. N Ф08-4972/2008)

 

Участие унитарного предприятия в договоре аренды может рассматриваться как его согласие на предоставление собственнику имущества полномочий арендодателя

Унитарное предприятие обратилось в суд с требованием о переводе на него прав арендодателя по договору аренды, арендодателем по которому указан собственник имущества предприятия.

Как указал суд кассационной инстанции, судами обоснованно отказано в удовлетворении требований.

По смыслу положений Гражданского кодекса РФ при определенных обстоятельствах по заключенному договору аренды судом могу быть переведены права арендатора. В то же время действующее законодательство не предусматривает возможности перехода прав арендодателя.

Согласно ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Сам факт заключения договора аренды, в котором собственник имущества указан арендодателем, а субъект права хозяйственного ведения балансодержателем, не свидетельствует о нарушении вещного права предприятия.

Если предприятие является участником договора аренды, то это означает, что оно распорядилось находящимся у него в хозяйственном ведении недвижимым имуществом и выразило таким образом необходимое согласие на предоставление собственнику недвижимого имущества полномочий арендодателя.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 августа 2007 г. N Ф09-6106/07-С6)

 

Последнее слово при решении вопроса о сдаче в аренду имущества школы - за Советом образовательного учреждения и его учредителем

Оспаривается договор аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью и находящихся в оперативном управлении школы.

Суд признал этот договор недействительным, поскольку он не соответствует действующему законодательству. Заявитель же не согласен с такими выводами, поскольку, по его мнению, нормыЗакона РФ "Об образовании" имеют более низкую юридическую силу по сравнению с нормами ГК РФ, поэтому установленные в нем ограничения по распоряжению муниципальным имуществом не могут применяться.

Суд кассационной инстанции пояснил, что согласно ч. 2 ст. 3 ГК РФ Закон РФ "Об образовании" является федеральным законом, принятым в соответствии с ним, и входит в систему гражданского законодательства. Поэтому его нормы должны применяться наравне с иными нормами гражданского законодательства.

П. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании" установлено, что сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов недвижимости осуществляется без права выкупа с согласия Совета образовательного учреждения.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Таким ограничением применительно к оспариваемому договору является требование ч. 4 ст. 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", в соответствии с которым, если объект социальной инфраструктуры для детей сдается в аренду, необходима экспертная оценка учредителя о возможных последствиях такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Поскольку согласие Совета образовательного учреждения получено не было, а также отсутствовала экспертная оценка учредителя, договор обоснованно признан недействительным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2005 г. N Ф04-9606/20054(7925-А-67-39))

 

Аренда имущества у унитарного предприятия: получение согласия собственника

Арендодатель-унитарное предприятие заключил с арендатором дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды. До истечения этого срока арендодатель потребовал вернуть арендуемое имущество.

Суд кассационной инстанции разъяснил, что унитарное предприятие вправе сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника. В данном случае с собственником был согласован договор аренды, но не дополнительное соглашение к нему.

Поскольку закон не указывает на оспоримость сделок, совершенных без согласия собственника имущества унитарного предприятия в случаях, когда такое согласие необходимо, дополнительное соглашение, позволяющее использовать спорное недвижимое имущество за пределами согласованного собственником срока, ничтожно. Таким образом, арендуемое имущество должно быть возвращено.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2010 г. по делу N А32-14304/2009)

 

Собственник имущества, переданного учреждению на праве оперативного управления, не может выступать в качестве арендодателя

Комитет - собственник переданного в аренду имущества обратился в суд с иском об обязании арендатора возвратить это имущество.

Суды отказали в удовлетворении иска, полагая, что комитет является ненадлежащим истцом по делу.

Дело в том, что спорное имущество было закреплено за учреждением на праве оперативного управления. Распоряжение собственником имуществом, закрепленным за учреждением, возможно только при изъятии данного имущества из оперативного управления учреждения. П. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 разъяснено, что собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом (в том числе выступать в качестве арендодателя) независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 апреля 2010 г. N Ф07-3556/2010)

 

Росимущество исполняет полномочия собственника в отношении федеральной собственности, если они не осуществляются иными ведомствами

ФГУ, подведомственное Минздравсоцразвития России, передало помещения, числящиеся на его балансе, в аренду. Основанием для этого было распоряжение территориального управления Росимущества. Впоследствии ФГУ предъявило иск о применении последствий недействительности данной сделки и выселении арендатора из занимаемых помещений. Требование обосновывалось тем, что договор заключен без согласия надлежащего представителя собственника недвижимости.

Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам.

Сдавать имущество в аренду вправе его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником.

Арендуемые помещения являются федеральной собственностью. Полномочия учредителя ФГУ осуществляло Минздравсоцразвития России. Следует отметить, что данное ведомство преобразовано в Министерство здравоохранения РФ и Министерство труда и социальной защиты РФ.

Росимущество исполняет полномочия собственника, кроме случаев, когда их в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные органы. Согласно Положению о Минздравсоцразвития России данный орган осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для исполнения функций в сфере его деятельности, в т. ч. переданного подведомственным ФГУПам, ФГУ и казенным предприятиям.

В спорном случае Минздравсоцразвития России не согласовало передачу помещений в аренду.

Следовательно, неверен вывод о том, что ФГУ заключило договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 марта 2012 г. N 13387/11)

 

Расходы арендатора на содержание имущества после окончания действия договора аренды являются неосновательным обогащением арендодателя

Предприятие обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, полученного от использования обществом федерального имущества без надлежащих на то оснований.

Общество предъявило встречный иск о взыскании с предприятия неосновательного обогащения в размере расходов на содержание имущества и убытков в виде неполученного дохода.

Судами оба иска частично удовлетворены.

Президиум ВАС РФ посчитал, что принятые судебные акты подлежат оставлению без изменения ввиду следующего.

Федеральное имущество - аэропорт - было передано в аренду.

Предприятие, возражая против встречного иска, указывало на то, что заявленная обществом сумма расходов представляет собой его эксплуатационные расходы при осуществлении аэропортовой деятельности.

Признавая данные доводы необоснованными, суды пришли к выводу о том, что названная сумма составляет расходы общества на содержание федерального имущества.

Воздушным кодексом РФ предусмотрено, что обеспечение соответствия аэродрома в период его эксплуатации установленным требованиям возлагается на организацию, эксплуатирующую аэродром.

Как установили суды, аэропорт после окончания действия договоров аренды находился в фактическом владении и пользовании общества, с которым у предприятия не были заключены соответствующие договоры на новый срок.

Общество, осуществляя аэропортовую деятельность, не только несло расходы, необходимые для обеспечения полетов воздушных судов, но и содержало федеральное имущество в отсутствие возложенной на него обязанности.

Таким образом, имеются признаки неосновательного обогащения предприятия.

Поскольку предприятие не доказало, что заявленная обществом сумма является суммой эксплуатационных расходов, а также с учетом того, что средства на содержание аэропорта ему не предоставлялись, суды обоснованно удовлетворили встречный иск.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 апреля 2012 г. N 17315/11)

3.4. Аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, арендодателя

Высший Арбитражный Суд РФ дал подробные разъяснения по вопросам,

связанным с применением земельного законодательства

Разъясняется, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

(Источник: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11)

Если собственников арендуемого помещения двое, то и изменять размер арендной платы вправе только оба

Один из собственников помещения обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора арендной платы в размере, указанном истцом в уведомлении о изменении договора аренды.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами нижестоящих судов об отсутствии у истца права требовать арендные платежи в заявленном размере и указал следующее.

В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае право изменения арендной платы по инициативе одной из сторон предусмотрено соглашением сторон, следовательно, реализация такого права одним из участников договорных обязательств должно рассматриваться в качестве воли сторон. Между тем поскольку предметом аренды является единый объект, который находится в долевой собственности истца и другого собственника, данные лица и признаются арендодателями. Соответственно уведомление о изменении договора должно подписываться собственниками предмета аренды. Истец самостоятельным правом, выражающим волю арендодателя, не обладает.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 мая 2008 г. N А49-4519/07)

3.5. Последствия изменения правового статуса арендатора

Арендатор обязан уплачивать арендные платежи, даже если он утратил статус предпринимателя

Признав правомерным требование арендодателя о взыскании с предпринимателя (арендатора) арендных платежей, суд указал на следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону. Передача арендатором ключей от арендуемого помещения сотруднику нового арендатора без документального подтверждения данного факта не является подтверждением отказа от договора аренды.

Утрата арендатором в период действия договора аренды статуса индивидуального предпринимателя не может рассматриваться в качестве основания освобождения от исполнения договорных обязательств.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2010 г. N КГ-А41/5857-10 по делу N А41-24851/09)

3.6. Аренда имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Об аренде государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Компания, имеющая статус малого предприятия, арендовала недвижимость региона.

После того, как срок аренды закончился, арендодатель потребовал освободить помещение. Из-за отказа компании арендодатель обратился в суд.

Президиум ВАС РФ поддержал позицию истца и пояснил следующее.

Закон о развитии малого и среднего предпринимательства предусматривает право органов государственной и муниципальной власти утверждать перечни соответствующего имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав этих субъектов предпринимательства).

Подобное имущество, включенное в эти перечни, может быть использовано только для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в т. ч. по льготной цене) названным субъектам предпринимательства и организациям, которые образуют инфраструктуру их поддержки.

При этом, исходя из законодательства, органы власти не лишены возможности изменить назначение такого имущества, в т. ч. для достижения социальных целей. Они могут исключить его из названного списка.

Так, в рассматриваемом случае спорное имущество изначально было включено в подобный перечень. Однако позже его целевое назначение было изменено и оно было исключено из него.

Закон о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешает продлить на новый срок без проведения конкурсов или аукционов с названными субъектами предпринимательства договоры аренды, заключенные до 01.07.2008 (за исключением отдельных случаев).

Между тем приведенная норма не обязывает заключать долгосрочные договоры аренды государственного и муниципального имущества, включенного в названные перечни, с данной категорией арендаторов уже после того, как соглашение об аренде прекращено.

При этом не имеет значения, прекратился договор в связи с окончанием его срока или из-за того, что он расторгнут по инициативе арендодателя.

Поэтому компания не обладала правом на заключение такого договора без проведения конкурса или аукциона.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 марта 2012 г. N 16253/11)

О реализации преимущественного права на выкуп арендуемой государственной (муниципальной) недвижимости

В ст. 3 Закона об особенностях отчуждения региональной (муниципальной) недвижимости, арендуемой субъектами малого (среднего) бизнеса, закреплено следующее. Последние при определенных условиях пользуются преимущественным правом ее выкупа. В частности, необходимо, чтобы недвижимость не входила в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего бизнеса и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки.

Организация обратилась с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права. Ей отказали. Причина - помещение включено в упомянутый перечень.

Президиум ВАС РФ признал такой отказ незаконным.

В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 названного выше закона с 01.01.2009 субъект малого (среднего) бизнеса, соответствующий установленным требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права. Закон опубликован 25.07.2008.

Включение имущества в соответствующий перечень после опубликования данного закона является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемой ими недвижимости.

В спорном случае помещение было включено в перечень 16.12.2008, т. е. после опубликования закона и за 16 дней до возникновения у организации возможности подать заявление о выкупе. Такие действия нарушают ее права и законные интересы, создают препятствия для осуществления ею предпринимательской и иной экономической деятельности. Их цель - воспрепятствовать реализации преимущественного права.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 декабря 2011 г. N 9646/11)

4. Форма и государственная регистрация договора аренды

4.1. Регистрация договора аренды здания, сооружения

Нельзя требовать регистрации договора аренды строений, которые не признаны недвижимостью

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения по результатам апелляционного рассмотрения, арендодателю отказано во взыскании суммы арендной платы ввиду отсутствия регистрации договора аренды недвижимости, а, следовательно, его незаключения.

Федеральный арбитражный суд федерального округа не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций и, отправляя дело на новое рассмотрение, разъяснил следующее.

Статья 651 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды только недвижимого имущества. Исходя из положения п. 1 ст. 130 ГК РФ к ним относятся все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Согласно разъяснениям суда кассационной инстанции, при отсутствии доказательств, подтверждающих отнесение арендуемых объектов (строений) к недвижимому имуществу, вывод о незаключении договора аренды по мотиву отсутствия его регистрации ошибочен.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2006 г. N Ф03-А04/06-1/2555)

4.2. Регистрация договора аренды нежилых помещений

Договор аренды нежилого помещения на срок не менее года нуждается в госрегистрации

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, рекомендуется к таким договорам аренды применять правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого согласно общим правилам (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

(Источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53)

Регистрация прав на недвижимое имущество: обзор ВАС

В обзор практики включены споры по вопросам, связанным с:

применением нормативных актов субъектов РФ, устанавливающими регистрацию договоров, для которых федеральным законом такая регистрация не предусмотрена;

регистрацией договоров аренды в субъектах до вступления в силу закона;

отказом органом юстиции в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, по причине того, что ранее им уже был зарегистрирован договор той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем;

правом одной из сторон договора подавать иск об обязании зарегистрировать договор при уклонении другой стороны от его государственной регистрации и др.

(Источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59)

4.3. Регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, регистрировать не надо

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, не подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указал суд кассационной инстанции, данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть определенный срок. Таким образом, договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2007 г. N А43-6326/2007-13-147)

4.4. Регистрация дополнений, изменений, допсоглашений

Изменения к договору аренды здания на срок более года нужно регистрировать независимо от их содержания

Арендатор помещения аэропорта обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя сумм неосновательного обогащения - стоимости оплаченных арендатором сервисных услуг по содержанию арендуемых помещений.

Удовлетворяя заявленное требование, суды пришли к выводу о том, что спорная сумма обладает признаками неосновательного обогащения, поскольку была уплачена арендатором во исполнение дополнительного соглашения (к договору аренды), не прошедшего в установленном порядке государственную регистрацию, то есть являющегося незаключенным.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами нижестоящих судов, отклонив доводы арендодателя о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не подлежит государственной регистрации, поскольку содержит в себе признаки смешанного договора (определяет стоимость услуг, оказываемых арендодателем).

Как указал суд кассационной инстанции, суды обоснованно, исходя из положений ГК РФ, признали спорное соглашение незаключенным и, следовательно, не порождающим для сторон права и обязанности. При таких обстоятельствах уплаченная по дополнительному соглашению стоимость услуг правомерно признана судами как обладающая признаками неосновательного обогащения. Доводы о необязательности государственной регистрации указанного дополнительного соглашения являются несостоятельными, поскольку необходимость осуществления в данном случае таковой предусмотрена нормами ГК РФ, независимо от присутствия в нем элементов смешанного договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 октября 2007 г. N Ф03-А59/07-1/3650)

Отсутствие договора аренды земельного участка при аренде недвижимости допустимо

Между двумя организациями был заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на срок менее одного года. Через некоторое время стороны подписали дополнительное соглашение, которым изменили срок действия договора путем его продления на тот же срок. Поскольку, по мнению административного органа, аренда земельного участка не была оформлена, арендатор должен быть привлечен к ответственности по ст. 7.1. КоАП РФ - использование земельного участка без оформленных правоустанавливающих документов на землю.

Суд признал позицию административного органа необоснованной, сославшись на п. 1 ст. 652 ГК РФ. В данном пункте сказано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Также суд учел п.п. 8 и 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59. Дополнительное соглашение, продлевающее срок действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что период времени, предшествовавший заключению дополнительного соглашения (нового договора), не включается в срок аренды, определяемый для целей государственной регистрации, а срок продления (срок аренды земельного участка по новому договору) составляет менее одного года.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2010 г. по делу N А63-680/2010)

4.5. Понуждение к регистрации договора

Суд не вправе возложить на регистрирующий орган обязанность по государственной регистрации сделки

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о государственной регистрации договора.

Суд первой инстанции обязал регистрирующий орган зарегистрировать договор.

Суд кассационной инстанции решение изменил.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения другой стороны от ее регистрации. Истцом эти обстоятельства были доказаны. Вместе с тем суд ошибочно возложил на регистрирующий орган обязанность по государственной регистрации сделки.

По действующему законодательству решение о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации (в данном случае это арендатор). Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. Более того, решение суда о регистрации сделки само по себе не порождает обязанности у регистрирующего органа осуществить регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление (иные необходимые документы), не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-13096/2009)

Арендодатель "передумал" в последний момент: можно ли считать его действия добросовестными?

В тот период, когда дополнительное соглашение к договору аренды находилось на государственной регистрации, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, а в управление Федеральной регистрационной службы (управление) - заявление об отказе от государственной регистрации допсоглашения. В связи с тем, что управление на основании данного заявления отказало арендатору в регистрации допсоглашения, арендатор обратился в суд с иском об обязании его зарегистрировать.

По мнению ответчика, поскольку договор аренды в одностороннем порядке расторгнут, произведена государственная регистрация прекращения права аренды, оснований для удовлетворения иска нет.

Суд иск удовлетворил, обратив внимание, что у арендодателя, действительно, были основания для расторжения договор аренды в одностороннем порядке. Между тем осуществление гражданских прав должно быть разумным и добросовестным. Отказ арендодателя от договора аренды и от государственной регистрации допсоглашения в период, когда стороны обратились в управление с заявлением о регистрации допсоглашения, продлившего срок действия договора и изменившего ряд его условий, нельзя считать добросовестным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2010 г. N Ф07-8294/2010)

4.6. Определение для целей регистрации срока, на который заключен договор аренды

О регистрации договоров аренды недвижимости, распространяющих действие на прошлый период

По материалам дела стороны заключили договор аренды недвижимости, указав срок аренды - один год (с начала и до конца календарного года). При этом сам договор был подписан сторонами значительно позже начала указанного календарного года, т.е. стороны оформили арендные отношения позже того, как арендатор фактически начал пользоваться арендованным имуществом.

Суды сочли, что в такой ситуации договор не подлежит госрегистрации, т.к. срок аренды нужно исчислять (в целях регистрации) с даты подписания договора и не включать в него срок фактической аренды, предшествующей этой дате.

При этом суды исходили из Информационного письма ВАС РФ от 16.02.01 г. N 59, которое предусматривает следующее. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение периода времени до заключения договора, то при исчислении срока аренды (для определения, подлежит ли договор госрегистрации), такой период времени не включается в срок аренды.

Суд округа указал на неверное понимание судами разъяснений ВАС РФ и пояснил следующее. В случае, рассмотренном ВАС РФ, стороны договора определили срок аренды в договоре - шесть месяцев и предусмотрели, что действие договора распространяется их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора. В таком случае срок аренды (для целей регистрации) считается равным шести месяцам. Между тем в настоящем деле стороны четко установили - срок аренды составляет один год. Поэтому спорный договор подлежал госрегистрации.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 ноября 2008 г. N А12-3575/08-С40)

Для целей государственной регистрации в срок аренды не включается период времени, предшествовавший заключению договора

Суд федерального округа отменил решение суда, в соответствии с которым было отказано в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате на том основании, что договор аренды, заключенный на один год, является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию.

Отмечено, что этот вывод основан на неправильном применении норм материального права. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. На этом основании для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды недвижимого имущества, не должен включаться в срок аренды. Поэтому спорный договор аренды недвижимости следует считать заключенным на тот срок, который указан в договоре, а именно, на срок менее одного года. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, отсутствовали основания для признания его незаключенным. В связи с этим дело передано на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 июля 2006 г. N А13-12959/2005-04)

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года и применяемый к отношениям, возникшим до его заключения, не подлежит государственной регистрации

Федеральный арбитражный суд округа не согласился с мнением арбитражного суда первой инстанции о том, что договор аренды, положения которого распространяются на отношения его сторон, длящиеся более одного года, является незаключенным, если он не был зарегистрирован в установленном порядке.

Указано, что договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, а наличие в нем положения о применении его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным и не изменяет срока его действия. Момент заключения такого договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ.

Дело направлено на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2005 г. NА58-5550/2004-Ф02-4379/05-С2)

4.7. Срок, в течение которого должна быть проведена регистрация

Можно ли зарегистрировать договор аренды в последний день его действия?

Судами рассматривалось дело о правомерности отказа в государственной регистрации договора аренды, заключенного на 10 лет. Сложность заключалась в том, что арендатор подал договор на регистрацию в последний день его действия.

Регистрационная служба и арендодатель настаивали на том, что на момент обращения арендатора за государственной регистрацией сроки пользования земельными участками истекли. Следовательно, отказ в регистрации такого договора аренды является правомерным.

Суд первой и апелляционной инстанции сочли, что отказ в регистрации договора аренды следует признать незаконным. Суды исходили из того, что государственная регистрация договора аренды земельного участка не проведена, следовательно, договор аренды не вступил в законную силу. Таким образом нельзя говорить об истечении срока действия договора аренды. Законом не установлен предельный срок для обращения с документами в регистрирующий орган за государственной регистрацией сделки.

Суд кассационной инстанции признал неверной позицию нижестоящих судов. Поскольку документы, свидетельствующие о продлении арендных отношений, в регистрационную службу представлены не были, служба правомерно отказала в регистрации договора аренды земельного участка.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 февраля 2010 г. по делу N А03-6849/2009)

Суд, признав договор аренды земли незаключенным, решил, что право на регистрацию этого договора сохранилось

По условиям договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет, арендатор обязан был зарегистрировать договор в течение месяца после подписания договора аренды. В связи с тем, что спустя несколько лет договор так и не был зарегистрирован, арендодатель обратился в суд с требованием о признании договора аренды незаключенным и обязании освободить земельный участок.

Суд признал договор незаключенным. Но в то же время посчитал, что требование арендодателя об освобождении земельного участка является преждевременным, поскольку возможность регистрации договора аренды, учитывая срок аренды, не утрачена. По мнению суда, у сторон по спорному договору имеется право на его регистрацию до момента срока окончания его действия, а также право на обжалование отказа в государственной регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации договора аренды земельного участка.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 марта 2010 г. по делу N А01-776/2009)

4.8. Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды

Арендатор недвижимости, затягивающий с регистрацией договора, рискует быть выселенным

Организация обратилась в суд с требованием о признании недействительным договора аренды, заключенным между собственником имущества и новым арендатором. В обоснованием требований истец сослался на то, что указанная недвижимость была предоставлена ему в аренду собственником по ранее заключенному, но не зарегистрированному договору.

Президиум ВАС РФ не согласился с вводами суда нижестоящей инстанции о том, что договор аренды с истцом является заключенным, поскольку договор и закон не содержат указаний о сроке регистрации, следовательно, регистрация может быть произведена в течение всего срока его действия.

Как указал Президиум, в силу ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между тем, делая вывод о наличии заключенного между истцом и собственником недвижимости договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, суд не применил указанные нормы ГК РФ.

Таким образом, незарегистрированный договор аренды недвижимости считается незаключенным до момента его регистрации. Наличие такого договора не является препятствием для заключения собственником недвижимости договора с новым арендатором.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07)

Договор аренды нежилого помещения на срок в один год не зарегистрирован - сделка не заключена

Федеральный арбитражный суд округа поддерживал выводы судов о том, что незарегистрированный договор аренды нежилого помещения на срок один год является незаключенной сделкой и дал следующие разъяснения.

В соответствии с положениями ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ (изложенных в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53), к договорам аренды нежилых помещений применяются правила ГК РФ, касающиеся регистрации договора аренды здания или сооружения. Согласно указанным правилам, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды нежилого помещения на срок один год или более подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2008 г. N Ф04-2090/2008(2575-А75-39))

Указание в договоре даты начала аренды не свидетельствует о начале арендных отношений, если договор подлежит регистрации

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Федеральный арбитражный суд округа не согласился с выводами суда первой инстанции о распространении действия условий заключенного договора аренды недвижимости на отношения сторон, возникшие до момента его государственной регистрации.

Исходя из разъяснений суда кассационной инстанции, указание в договоре аренды недвижимости даты начала аренды, не совпадающей (предшествующей) с датой регистрации договора аренды, не служит основанием для применения условий этого договора к отношениям сторон по использованию имущества до даты регистрации.

По правилам п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, до момента государственной регистрации соглашения по имущественному найму сложившиеся между контрагентами правоотношения по использованию нежилого помещения следует квалифицировать как кондикционные обязательства.

Таким образом, использование лицом недвижимого имущества до момента регистрации договора аренды (до момента заключения договора) является основанием для взыскания суммы неосновательного обогащения в силу с п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 июля 2006 г. N А79-16475/2005)

Незарегистрированный договор аренды недвижимости недействительной сделкой не является

Суд федерального округа отменил состоявшиеся судебные акты, в соответствии с которыми незарегистрированный договор аренды нежилого помещения был признан ничтожной сделкой со ссылкой на п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Поясняется, что п. 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влечет признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2005 г. N А12-545/05-с14)

Пени нельзя взыскать за период, когда договор аренды не был зарегистрирован

При рассмотрении дела о взыскании пени в связи с просрочкой уплаты арендных платежей, суд установил, что договор аренды был заключен в 2004 г., зарегистрирован - в 2007 г., арендная плата по условиям договора должна уплачиваться с 2004 г.

По мнению суда, пени подлежат взысканию за нарушение обязательств. Поскольку о нарушении договора можно говорить только после его регистрации, следовательно, пени могут быть взысканы только с того момента, когда договор аренды был зарегистрирован. Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2010 г. по делу N А63-2532/2009)

За просрочку регистрации договора аренды с виновной стороны могут быть взысканы пени

При рассмотрении иска о взыскании с арендатора пени в связи с тем, что он зарегистрировал договор аренды по истечении согласованного срока, суд установил следующее.

Условие об уплате пени за просрочку исполнения обязанности по регистрации договора является договорным. Не доказано, что договоры переданы на государственную регистрацию с запозданием из-за непреодолимой силы или препятствий со стороны арендодателя. Внутренние организационные проблемы арендатора, препятствующие исполнению договорной обязанности, не являются основанием для освобождения от выплаты истцу пени за нарушение обязательства.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2010 г. по делу N А53-17915/2009)

Нельзя требовать уплаты неустойки за период между заключением договора аренды и его регистрацией

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора неустойки, поскольку он несвоевременно перечислил арендную плату за период между датой подписания договора аренды и его регистрацией.

Суд в иске отказал, исходя из следующего. До момента регистрации договора аренды он считается незаключенным. За спорный период можно взыскать только плату за фактическое пользование объектом аренды. Право требовать уплаты договорной неустойки возникает с момента регистрации договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2010 г. по делу N А75-2690/2010)

5. Заключение договора аренды

5.1. Порядок заключения договора аренды

Решения местных властей о предоставлении земли в аренду недостаточно для ее использования на законных основаниях

Суд федерального округа не согласился с выводами нижестоящих инстанций, которые, отказывая местной администрации в удовлетворении требования об обязании общества освободить земельный участок, сочли, что ответчик приобрел соответствующий земельный участок в аренду на основании постановления администрации, то есть собственник (истец) выразил свою волю на передачу спорного участка в аренду.

Отмечено, что в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации этого договора при передаче земельного участка. Из анализа указанных норм следует, что арендные обязательства между сторонами возникают из договора аренды. Решение же органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в силу п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения договора. Но поскольку договор не был зарегистрирован, вывод судов о наличии у общества законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией соответствующего решения не соответствует нормам права. Дело передано на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2007 г. N Ф09-4902/07-С6)

5.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи имущества в аренду третьему лицу

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Президиум ВАС РФ отменил решения апелляционной и кассационной инстанций, обязывающие лицо подписать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения, поскольку преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Доказательств передачи спорного имущества в аренду третьему лицу представлено не было, и, вследствие этого, основания для преимущественного права на заключение договора отсутствовали.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05)

Собственник временного сооружения не имеет преимущественного права арендовать землю под этим сооружением

Суд округа дал следующие разъяснения относительно преимущественного права аренды земельного участка.

В силу ЗК РФ лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков или приобретение права их аренды.

Как пояснил окружной суд, по смыслу указанной нормы исключительное право на приобретение права аренды земельного участка предоставлено только собственникам расположенных на данном участке зданий, строений, сооружений, то есть объектов недвижимости. Собственники временных сооружений (т.е. объектов, не относящихся к недвижимому имуществу) такого права не имеют.

Кроме того, согласно ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды этого участка (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).

Согласно пояснениям окружного суда, если ранее действовавший бессрочный договор аренды был прекращен не в связи с истечением срока договора, а по заявлению арендодателя об отказе от арендных отношений, у арендатора отсутствует указанное преимущественное право аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2009 г. N А13-1545/2008)

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не действует в отношении схожих или аналогичных объектов

Арендаторы упраздненных (по предписанию органа власти) торговых мест обратились в суд с требованием о понуждении арендодателя к заключению договоров на предоставление иных аналогичных торговых мест на территории рынка.

Федеральный арбитражный суд округа, отклоняя доводы истцов об их преимущественном праве на заключение договоров аренды на новый срок, разъяснил следующее.

В соответствии п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данная норма предусматривает специальный способ продления арендных отношений только в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Также неправомерна ссылка истцов на п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 апреля 2008 г. N А56-5285/2007)

Как доказать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?

Поводом для обращения арендатора в суд послужил отказ арендодателя недвижимости в заключении договора аренды на новый срок. В обоснование заявленного требования истец сослался на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.

Отказывая в удовлетворении требования, судебные инстанции отклонили довод истца о надлежащем уведомлении арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок путем направления ему соответствующего письма. Как указали суды, в силу ст. 445 ГК РФ до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор лицо должно направить другой стороне оферту (проект договора). Поскольку в рассматриваемом случае проект нового договора арендатором не направлялся, требование о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с арендодателем нельзя считать соблюденным.

Судами также были отклонены доводы арендатора о надлежащем исполнении им договора аренды в части неосуществления перепланировки недвижимости без согласия арендодателя. Как пояснили суды, утверждение арендатора о том, что перепланировка была осуществлена до передачи ему имущества в аренду несостоятельна, поскольку из акта приема-передачи помещения при заключении договора аренды не следует, что ему были переданы переоборудованные нежилые помещения.

Федеральный арбитражный суд округа, соглашаясь с выводами нижестоящих судов, также пояснил, что нормами гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон по аренде, не предусмотрено обязание собственника имущества заключить договор на аренду принадлежащего ему помещения против его воли, в то время как собственник не изъявил свое согласие на заключение договора. Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор не указал перед какими именно другими лицами, как предусмотрено в вышеуказанной норме права, и на каких прочих равных условиях с этими лицами, он имеет преимущественное право на заключение такого договора аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2007 г. N КГ-А40/11518-07)

Аренда земли: когда у арендатора есть преимущественное право?

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Предприниматель обратился в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды ввиду того, что арендодатель, отказав ему в заключении договора земельного участка, до истечения года заключил новый договор аренды этого земельного участка с другим лицом.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций об отсутствии у предпринимателя преимущественного права арендатора, предусмотренного п. 1 ст. 621 ГК РФ, и разъяснил следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Предоставленный третьему лицу в аренду земельный участок отличается от земельного участка, предоставленного ранее в аренду предпринимателю по площади и назначению, то есть они не являются равнозначными. Поскольку индивидуализированные признаки объектов договоров аренды не совпадают, перевод прав арендатора по договору не возможен.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2006 г. N Ф03-А59/06-1/2303)

Намерение арендатора продлить договор аренды земли не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить участок в аренду на новый срок

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказ административного органа в предоставлении в аренду земельного участка и об обязании продлить срок договора аренды участка.

Суды удовлетворили требования общества.

Президиум ВАС РФ не согласился с нижестоящими инстанциями, пояснив следующее.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды участка на новый срок.

При этом суды указали, что в соответствии с ЗК РФ по общему правилу не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Довод ответчика о том, что общество обратилось за первичным предоставлением участка, суды сочли ошибочным.

Между тем суды не учли, что намерение арендатора продлить договор аренды участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить участок в аренду на новый срок.

Согласно правовой позиции ВАС РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судами установлены не были.

Кроме того, по существу обществом в суд заявлено требование обязать ответчика принять решение о заключении нового договора аренды участка.

Исходя из предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.

Ссылка судов на положение ЗК РФ о недопустимости отказа в предоставлении гражданам и юридическим лицам участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности необоснованна.

Данное положение не допускает отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам государственной или муниципальной земли в собственность, а не в аренду.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты подлежат отмене.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 17540/11)

5.3. Последствия заключения договора аренды неуполномоченным лицом

Если при взыскании долга по арендным платежам арендатор пытается оспорить сам договор...

Арендодатель обратился в суд с целью взыскать с арендатора, в числе прочего, долг по оплате аренды оборудования.

Арендатор, в свою очередь, предъявил встречный иск - о признании договора аренды недействительным.

Согласно его доводам истец не является собственником спорного оборудования. Соответственно, он не имел права передавать его в аренду.

Одна из судебных инстанций согласилась с доводами арендатора и признала данную сделку ничтожной.

Президиум ВАС РФ счел такой подход нижестоящего суда ошибочным и указал следующее.

Арендатор, оспаривая договор аренды, фактически пытался оспорить право собственности на переданное ему в аренду оборудование.

Между тем ответчик, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, сам не представил доказательств, что он обладает какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование.

С учетом этого в сферу материальных интересов арендатора, по сути, не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель предоставил имущество в аренду.

Доказательств, которые свидетельствовали бы о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, помимо истца, нет.

С учетом этого не было оснований для признания договора недействительным.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2012 г. N 13898/11)

6. Обеспечение исполнения обязательств по договору аренды

Неустойка за несвоевременный возврат предмета аренды

В связи с несвоевременным возвратом арендованного имущества арендодатель потребовал взыскать с арендатора согласованный в договоре платеж и арендную плату по ст. 622 ГК РФ.

Суд в этой части иск удовлетворил, исходя из следующего.

Вышеуказанный платеж представляет собой денежную сумму, который носит обеспечительный и стимулирующий характер. Он направлен на побуждение арендатора своевременно вернуть предмет аренды и по правовой природе подпадает под регулирование норм главы 23 ГК РФ - обеспечение исполнения обязательств. Более того, ст. 622 ГК РФ прямо предусматривает возможность установления договорной неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды. Довод арендатора о незаконности взыскания платежа после расторжения договора необоснован, поскольку ст. 622 ГК РФ непосредственно на это указывает.

Аргумент арендатора о том, что, взыскав с него платеж наряду с арендной платой по ст. 622 ГК РФ, суды применили две меры ответственности за одно нарушение, был также отклонен - арендная плата, предусмотренная ст. 622 ГК РФ, взыскивается не в порядке применения ответственности, а как стоимость пользования имуществом арендодателя.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июня 2010 г. N Ф03-3139/2010)

Если договор не был зарегистрирован, является незаключенным, то уплаченный задаток не может быть взыскан в двойном размере

Арендатор предъявил арендодателю иск о взыскании задатка в двойном размере. Задаток по условиям заключенного отдельно от договора аренды соглашения предоставлялся в счет причитающихся в будущем арендных платежей по договору аренды здания.

При рассмотрении спора суд установил, что арендодатель обязался вернуть истцу задаток в двойном размере, если здание в установленный срок не будет передано в аренду. Здание истцу ответчик не передал. Более того, договор аренды вопреки требованиям ГК РФ не был зарегистрирован, то есть является незаключенным. Следовательно, истец не вправе требовать с ответчика двойную сумму задатка, ссылаясь на условия соглашения, которое оформлялось к договору аренды. Спорную сумму нельзя признать задатком.

В то же время, поскольку иных правовых оснований для удержания ответчиком денежных средств, нет, суд взыскал их с ответчика как неосновательное обогащение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 сентября 2011 г. N Ф05-8300/11 по делу N А40-140019/2010)

7. Срок договора аренды

7.1. Срок аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности

49 лет - срок, на который арендодатель федерального имущества вправе, но не обязан заключать договор

Спор возник по поводу возникших между арендодателем и арендатором федерального имущества (земельного участка) разногласий, касающихся срока действия соответствующего договора. По мнению арендатора, указанный договор должен быть заключен на 49 лет, как это предусмотрено в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как пояснила кассационная инстанция, в силу ст.ст. 125, 608 ГК РФ право определять условия передачи своего имущества в аренду третьим лицам, в том числе срок, на который имущество предоставляется в аренду, принадлежит собственнику или лицам, уполномоченным собственником. Действующее законодательство не содержит обязательного для арендодателя условия о заключении договоров аренды на конкретный срок. Ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" содержит предельный срок (49 лет), на который может быть заключен договор аренды земли с собственником находящегося на нем объекта недвижимости, но не обязывает собственника устанавливать срок действия договора аренды, равный предельному. Таким образом, определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка (ст. 209 ГК РФ).

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 августа 2006 г. N Ф09-5358/06-С6)

7.2. Заключение договора аренды на неопределенный срок

ВАС: обзор споров, связанных с арендой

В обзоре нашли отражение вопросы, связанные с заключением и расторжением договора аренды, его формой, сроком действия, взиманием арендной платы и др.

В частности, разъясняется, что условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено арендуемое помещение, не может считаться условием о сроке. Срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон. Поэтому в данном случае речь идет о договоре аренды, заключенном на неопределенный срок.

(Источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66)

Продление срока аренды на неопределенный срок: "обоюдное молчание - знак согласия"

Отклоняя доводы административного органа о том, что застройщик осуществлял строительство многоквартирного дома при отсутствии договора аренды земельного участка, окружной суд дал следующие разъяснения.

В соответствии с ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный порядок возобновления договора на неопределенный срок не противоречит положениям ЗК РФ.

По смыслу указанной нормы для признания договора возобновленным на неопределенный срок не требуется соблюдения арендатором письменной формы уведомления арендодателя о желании возобновить существующий договор. Поскольку в рассматриваемом случае застройщик продолжал пользоваться арендуемым земельным участком и возражения со стороны арендодателя по данному поводу не поступали, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-3131/2008-9)

8. Арендная плата

8.1. Уплата арендной платы в случае признания договора незаключенным

Договор субаренды признан незаключенным: в каком размере требовать неосновательное обогащение?

Субарендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения - части суммы арендных платежей, уплаченных им по договорам субаренды.

Президиум ВАС РФ согласился с выводами нижестоящих судов, отказавших в удовлетворении требования.

Как указал Президиум, суды обоснованно пришли к выводу о том, что один из договоров субаренды является незаключенным (ввиду отсутствия регистрации), а другой - недействительной сделкой (ввиду неполучения согласия собственника). В таком случае в силу положений ГК РФ о неосновательном обогащении арендодатель обязан вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а субарендатор как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что он сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом случае арендная плата в обоих договорах субаренды была более высокой, чем в договоре аренды, заключенном между арендатором и арендодателем. Соответствующую разницу как неосновательное обогащение, полученное арендатором за счет субарендатора, истец просил взыскать с ответчика. В то же время плата субарендатора за фактическое пользование помещениями не превысила обычных ставок, а следовательно, между арендатором и субарендатором не возникло обязательств вследствие неосновательного обогащения.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 2008 г. N 1051/08)

Поздно говорить о несогласованности объекта аренды, если договор уже исполнен

Арендодатель обратился в суд с целью взыскать задолженность по арендной плате с арендатора помещений.

Одна из судебных инстанций отказала в иске со ссылкой на то, что стороны не согласовали объект договора аренды. Таким образом, договор является незаключенным.

Суд округа указал на ошибочность этого вывода и пояснил следующее.

В силу ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

По смыслу этих норм вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

В рассматриваемом случае стороны определили место нахождения и площадь передаваемых в аренду помещений. Арендатор признал факт использования помещений. При таких обстоятельствах вывод о незаключенности договора аренды не обоснован.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2009 г. N А01-142/2009)

Аренда земли: договор, четко не определяющий границы арендуемого участка, не всегда считается незаключенным

По материалам дела стороны заключили договор о внесении платы за фактическое использование земельного участка без установления в натуре его конкретных границ. Границы участка были определены в договоре пропорционально доле принадлежащего арендатору помещения в многоквартирном доме. Считая, что в связи с неустановлением границ земельного участка договор является незаключенным (ввиду отсутствия согласования условия о предмете договора), арендатор обратился в суд.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения по результатам апелляционного рассмотрения, в признании договора незаключенным отказано.

Федеральный арбитражный суд округа оставил без изменения состоявшиеся судебные акты по делу и разъяснил следующее.

В соответствии с положениями ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В рассматриваемом случае земельный участок под объектом недвижимости не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет. Однако спорный договор сторонами был исполнен, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора относительно местонахождения земельного участка.

По смыслу положений ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. В то же время, если договор исполнен (имущество передано), и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2007 г. N Ф08-4667/07)

Арендную плату за сданное в аренду чужое имущество придется вернуть, даже если арендатор знал об отсутствии оснований для ее перечисления

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований для признания незаключенным договора аренды нежилого помещения и взыскания с арендодателя суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, федеральный арбитражный суд округа разъяснил следующее.

Не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что в связи с включением спорного имущества в реестр муниципальной собственности, предоставление иных доказательств, подтверждающих право на сдачу имущества в аренду, не требуется. Исходя из смысла разъяснений, изложенных в постановлении Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 г. при наличии спора арбитражный суд вправе проверять обоснованность включения имущества в соответствующие реестры. В данном случае какие-либо правовые основания для включения спорного имущества в реестр муниципальной собственности отсутствовали.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, арбитражный суд первой инстанции сослался на п. 4 ст. 1109 ГК РФ, согласно которому полученное в качестве неосновательного обогащения имущество не подлежит возврату в случае, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

Вместе с тем названная норма ГК РФ применяется только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение), либо с благотворительной целью.

Поскольку, перечисляя денежные средства, арендатор не имел намерения передать имущество в дар и в качестве встречного предоставления желал получить в аренду соответствующее имущество, оснований для применения этой нормы не имелось.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2007 г. NА19-11089/05-Ф02-551/2007)

За использование помещения по незаключенному договору нужно заплатить столько, сколько указано в соглашении

Предприниматель (арендатор по договору) оспорил судебный акт, в соответствии с которым ему было отказано в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной им арендной платы. Его требования были мотивированы тем, что поскольку договор аренды был признан незаключенным, следовательно, арендодатель незаконно обогатился за его счет, получая арендную плату по незаключенному договору. По мнению заявителя, он должен был платить за помещение, которым пользовался, по ставкам арендной платы, установленным для аренды муниципального имущества, а не по ставке, указанной в договоре.

Суд федерального округа не поддержал позицию предпринимателя и пояснил, что согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Вместе с тем, несмотря на признание договора аренды незаключенным, предприниматель был обязан оплачивать пользование помещением по цене, сложившейся в спорный период за аналогичные помещения. Ставка арендной платы, указанная в договоре, не превышает такую цену. Оснований для применения ставки арендной платы, установленной для аренды муниципального имущества, не имеется, поскольку спорное помещение является собственностью арендодателя.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 мая 2006 г. N А21-10155/04)

Ставки арендной платы за муниципальное имущество не являются сравнимыми обстоятельствами при расчете неосновательного обогащения, причитающегося предпринимателю

Поводом для обращения в суд послужил тот факт, что лицо неосновательно занимало помещение по незаключенному договору аренды, в связи с чем предприниматель обратился с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Суд федерального округа, оставив в силе состоявшиеся судебные акты, пояснил, что в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При расчете суммы неосновательного обогащения суды правильно исходили из того размера арендной платы, которая была указана в договоре аренды и на которую сослался предприниматель при расчете неосновательного обогащения. Довод о необходимости при расчете применять ставки арендной платы, установленные для аренды муниципального имущества, не может быть принят во внимание, поскольку лицо пользовалось нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности гражданину, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, чья деятельность направлена на систематическое получение прибыли, в том числе и от пользования имуществом (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Ставки арендной платы, применяемые органами местного самоуправления, не обязательны для иных субъектов гражданских правоотношений (ст. 421 ГК РФ), а потому названные обстоятельства нельзя считать сравнимыми в смысле п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена договора).

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 августа 2005 г. N А79-9525/2004-СК2-9340)

Если договор аренды признан незаключенным, арендатор обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами

Суд признал договор аренды незаключенным и взыскал с арендатора плату за фактическое пользование муниципальным помещением по действующим ставкам арендной платы. По мнению судебного органа, арендатор, не уплатив арендодателю данные денежные средства, неосновательно обогатился. Суд также потребовал с арендатора уплатить арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При этом помещение должно быть возвращено арендодателю: имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2010 г. по делу N А27-19280/2009)

8.2. Уплата арендной платы в случае невозврата арендованного имущества

При бесплатном пользовании арендованным имуществом после прекращения договора неосновательное обогащение не возникает

Суд федерального округа отменил состоявшиеся судебные акты, в соответствии с которыми были удовлетворены требования общества о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что арендатор пользовался нежилыми помещениями после прекращения договора аренды и не производил плату за пользование.

Отмечено, что по смыслу ст. 1102 ГК РФ необходимым условием для возникновения обязательств из неосновательного обогащения является отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица. Вместе с тем в связи с прекращением договора суд обязал арендатора освободить арендованные помещения, но предоставил отсрочку исполнения состоявшегося судебного акта, что свидетельствует об отсутствии факта неосновательного пользования спорными помещениями, а, следовательно, неосновательного обогащения. При этом порядок взаимоотношения сторон при прекращении договора аренды регламентирован ст. 622 ГК РФ, которой предусмотрено право арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Поэтому при взыскании платы за пользование ответчиком помещениями суду следовало руководствоваться ст. 622 ГК РФ. Тот факт, что истец неправильно квалифицировал свои отношения с ответчиком как отношения из неосновательного обогащения, правового значения для разрешения спора по существу не имеет, поскольку именно суд, принимая решение по делу, определяет норму права, подлежащую применению в конкретном случае. Дело передано на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 августа 2006 г. N А35-10975/04-С9)

Арендодатель не вправе требовать арендную плату за период просрочки возврата арендованного имущества, если сам уклонялся от его приемки

Предприниматель обратился в суд к обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Иск мотивирован тем, что после прекращения договора аренды общество (арендатор) нежилые помещения своевременно арендодателю не вернуло. Поэтому за период просрочки возврата имущества подлежит начислению арендная плата.

Суды удовлетворили иск.

Окружной суд согласился с нижестоящей инстанцией.

Согласно ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт передачи помещений арендодателю ранее даты подписания акта о возврате имущества арендатором не подтвержден. Ответчик также не представил доказательства, что внес плату за пользование предоставленным в аренду имуществом в полном объеме.

Поэтому судебные инстанции признали обоснованными требования предпринимателя о взыскании с общества задолженности.

Довод ответчика о том, что у него нет обязанности по внесению арендной платы в связи с уклонением предпринимателя от принятия помещений, необоснован.

Согласно разъяснениям ВАС РФ арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Установлено, что до подписания акта о возврате помещений общество владело и пользовалось спорным имуществом. Доказательств необоснованного отказа либо уклонения арендодателя от приемки имущества не представлено.

Следовательно, отсутствуют основания для вывода, что арендатор не вернул помещения вследствие уклонения арендодателя от приемки имущества.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2012 г. N Ф08-5602/2012 по делу N А32-42877/2011)

8.3. Изменение размера арендной платы, устанавливаемой (регулируемой) органами власти

Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения нормативно-правовых актов?

Президиум ВАС РФ подтвердил правомерность удовлетворения судом первой инстанции требований о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате.

Как указал Президиум ВАС РФ, суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований, ошибочно полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности по арендной плате, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.

Однако данный вывод суда был сделан без учета положений договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, и положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении договора. По материалам дела договором аренды предусматривается условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.

При определении суммы задолженности суд первой инстанции правомерно исходил из обоснованности расчета, произведенного арендодателем по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа. Стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 3484/07 )

Размер платы за аренду федерального имущества не может определяться по результатам независимой оценки

Территориальный орган Росимущества обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учреждения, арендующего помещения, находящиеся в федеральной собственности.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности в меньшей сумме, суд признал, что истец неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы и не доказал централизованного изменения цен и тарифов Росимуществом.

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию суда нижестоящей инстанции и разъяснил следующее.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По смыслу указанного положения ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества РФ от 30.04.98 г. N 396-р и от 14.05.99 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

Суд обоснованно отклонил доводы истца об обязательности для сторон результатов оценки величины арендной платы за пользование федеральным имуществом и необходимости ее внесения в размере, определенной независимым оценщиком в отчете.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации субъектам РФ или муниципальным образованиям объектов в аренду. При этом названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки). Действующее законодательство не предусматривает заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 мая 2007 г. N Ф08-1443/07)

Поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке, арендатор обязан уплачивать арендную плату в повышенном размере с момента изменения ее размера, а не с момента извещения его об этом

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Общество считает, что арендная плата должна исчисляться в повышенном размере со дня надлежащего уведомления его об изменении размера арендной платы - со дня получения им телеграммы с просьбой прибыть для составления акта сверки (22.12.2005 г.), а не с 01.01.2005 г.

Комитет по управлению городским имуществом считает, что арендная плата правомерно исчислялась в повышенном размере с 01.01.2005 г., т.к. в соответствии с условиями договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке.

Суд поддержал позицию Комитета и сделал вывод, что общество обязано уплачивать арендную плату в повышенном размере с 01.01.2005 г., а не с 22.12.2005 г.

Суд указал, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка общество (арендатор участка) принял на себя обязательство вносить арендные платежи в установленном договором порядке, размере и сроки, в соответствии с расчетами, утвержденными органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке.

Проанализировав материалы дела, суд отметил, что в нарушение условий договора аренды общество не выполняло свои обязанности по перечислению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в оспариваемой сумме.

При этом Комитет надлежащим образом извещал общество об изменении размера арендной платы.

Суд отклонил как несостоятельный довод общества о том, что арендная плата может быть изменена только с 22.12.2005 г., указав, что изменение арендной ставки с 01.01.2006 г. предусмотрено Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Поэтому суд поддержал позицию Комитета по управлению имуществом, состоявшиеся по делу судебные акты (решение и постановление апелляционной инстанции) оставил без изменения, кассационную жалобу общества - без удовлетворения.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июля 2006 г. N КГ-А41/6052-06)

Одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в связи с изменением поправочных коэффициентов к ставкам земельного налога является правомерным, если произведено в соответствии с условием договора аренды

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По мнению арендодателя, он, в соответствии с условиями договора аренды, правомерно увеличил в одностороннем порядке размер арендной платы, поскольку изменились поправочные коэффициенты к ставкам земельного налога. Поэтому размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию с арендатора, следует определять с учетом увеличенного размера арендной платы.

В связи с этим при рассмотрении дела следовало установить, вправе ли арендатор при данных обстоятельствах изменять размер арендных платежей.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что фактическое изменение арендодателем размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора об арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия.

При этом суд указал, что согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения поправочных коэффициентов к ставкам земельного налога главой города.

Исследовав Постановление главы города, суд установил, что изменение названных коэффициентов имело место. Поэтому суд кассационной инстанции, как и суд первой инстанции, сделал вывод, что арендодатель правомерно увеличил размер арендных платежей по договору аренды.

Следовательно, он вправе требовать взыскания с арендатора задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.

В то же время суд кассационной инстанции отметил, что суд первой инстанции правомерно уменьшил размер пеней, начисленных согласно условиям договора, т.к. они явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

Поэтому суд кассационной инстанции поддержал позицию арендодателя, отменил постановление апелляционной инстанции, удовлетворил кассационную жалобу арендодателя и оставил в силе решение суда по данному делу.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 июля 2004 г. N Ф03-А73/04-1/1968)

Обязательно ли заключать допсоглашение, если изменился размер арендной платы?

Арендодатель потребовал обязать арендатора подписать дополнительные соглашения к договорам аренды. Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата увеличилась в связи с принятием федеральных законов, изменяющих коэффициенты (уровень) инфляции. Обязанность заключить дополнительное соглашение в случае изменение размера арендной платы предусмотрена в договоре аренды.

Судом кассационной инстанции было обращено внимание на следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено в суд случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения (ст. 445 ГК РФ). Однако поскольку между сторонами договора аренды возникли разногласия по условиям дополнительных соглашений, данный способ защиты нарушенного права (иск о понуждении) применению не подлежал.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации. Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Таким образом, отсутствуют согласованные сторонами основания для заключения дополнительных соглашений к договорам аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2010 г. по делу N А32-36577/2009)

Можно ли в договоре указать разный размер арендной платы за разные периоды в течение года?

В договоре аренды стороны установили разную арендную плату (в твердых суммах) для двух периодов пользования имуществом в течение года.

По мнению арендатора, такое условие об арендной плате незаконно, поскольку фактически предусматривается увеличение арендной платы более одного раза в течение года. Но размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Суды первой и апелляционной инстанции согласились с доводами арендатора.

По мнению же суда кассационной инстанции, условие договора об арендной плате согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления в течение года, должно оставаться неизменным. Согласованные сторонами размеры арендной платы в течение года не менялись.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2010 г. N Ф07-8258/2010)

Перерасчет платы за аренду муниципального имущества не является изменением размера арендной платы

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из следующего.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Действия арендодателя - муниципалитета (в лице компетентного органа) по перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы, а представляют собой исполнение договора. В договоре сказано, что арендная плата подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, без дополнительного уведомления арендатора в случае изменения годовых ставок арендной платы ежегодно по постановлению главы города.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 сентября 2011 г. N Ф02-2931/11 по делу N А33-16600/2010)

О предельном размере платы за аренду государственной и муниципальной земли

Поводом для обращения организации-арендатора в суд послужили разногласия, возникшие с арендодателем относительно размера арендных платежей.

По мнению организации, договор аренды муниципальной земли (предоставленной для эксплуатации магистральных теплосетей) должен быть изменен. Основание - поправки к законодательству, определяющему предельный размер арендной платы за такое имущество.

Президиум ВАС РФ согласился с этой позицией и разъяснил следующее.

В рассматриваемом случае в договоре закреплялось, что арендная плата пересматривается, если меняется законодательство, устанавливающее ее размер.

После заключения этой сделки такие изменения были внесены (Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ). Согласно поправкам юрлица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования государственной или муниципальной землей (на которой расположены линии электропередачи и связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) на право аренды этих участков или приобрести их в собственность. При этом был закреплен размер арендной платы на год: в пределах 2% от кадастровой стоимости арендуемых участков.

Как пояснил Президиум, такие изменения касаются земли, на которой расположены вышеуказанные особые объекты. При этом этот предельный размер арендной платы применяется независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на участок или нет.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поэтому стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять никакой другой. Стороны могут требовать друг от друга внесения поправок, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный договор.

При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы ее новый размер применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09)

Особенности изменения арендной платы, определенной в соответствии с утвержденной методикой

Суд рассмотрел спор между арендатором и арендодателем о правомерности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы.

Было установлено, что в аренду передан земельный участок, находящийся в государственной собственности. Стоимость аренды такого земельного участка относится к категории регулируемых цен, то есть органы государственной власти вправе устанавливать размер ставки арендных платежей и изменять его. В связи с тем, что в нормативный акт, утвердивший методику определения размера арендной платы, были внесены изменения, арендодатель в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанции позицию арендодателя признали обоснованной, сославшись, в частности, на постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09.

Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, исходя из действующих нормативных актов. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, содержащееся в договоре аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 ноября 2011 г. N Ф06-8595/11 по делу N А55-23310/2010)

Плата за аренду государственной или муниципальной земли: что учитывать?

Компания арендовала у предприятия землю, принадлежащую ему на праве бессрочного пользования.

Затем участок был изъят у предприятия собственником - муниципалитетом. Данное юрлицо было ликвидировано.

Компании было предложено переоформить договор аренды. Она отказалась.

В связи с этим собственник обратился в суд, потребовав взыскать с компании неосновательное обогащение (плату за пользование землей) и проценты за пользование чужими деньгами.

Президиум ВАС РФ счел, что требования обоснованны лишь в части процентов, и указал следующее.

В данном случае договор аренды, заключенный с предприятием, прекращен не был. На место первоначального арендодателя встал собственник земли. Компания продолжала пользоваться участком. Возражений не было.

Поэтому договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, включая то, которое устанавливает размер арендной платы. С учетом этого компания перечислила собственнику деньги, а он принял исполнение.

Вывод о том, что в данном случае размер долга нужно исчислять исходя из величины, установленной региональным актом для земель, собственность на которые не разграничена, ошибочен.

Публичные образования, сдавая в аренду подобные участки, а также принадлежащие им на праве собственности, выступают одновременно не только как стороны договора.

Они также - субъекты публичных отношений, которые вправе в установленных случаях издавать акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Поэтому они фактически могут в одностороннем порядке менять условие о размере платы в ранее заключенных ими договорах, в т. ч. когда последние не предусматривают подобное.

Между тем в данном случае договор аренды был заключен до вступления в силу ЗК РФ, из которого следуют указанные выводы.

Кроме того, муниципалитет изначально не выступал арендодателем. В договоре не только был согласован твердый размер платы, но и исключена возможность менять ее в одностороннем порядке.

Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципалитету он не мог приобрести право самостоятельно менять установленный договором размер платы.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N 9069/11)

8.4. Уплата арендной платы в случае передачи объекта аренды с недостатками

Арендная плата не будет уменьшена "до нуля", если помещение все же используется, несмотря на его аварийное состояние?

Арендодатель обратился в суд, потребовав с арендатора задолженность по арендной плате.

Арендатор в свою очередь предъявил встречный иск, потребовав с арендодателя неосновательное обогащение в виде арендных платежей. Обосновывая свое право на возврат платежей, арендатор сослался на неисполнение арендодателем обязательств по ремонту помещения.

Суды двух инстанций сочли необходимым снизить размер арендной платы. В удовлетворении встречного иска было отказано. Суд округа согласился с позицией нижестоящих судов и указал следующее.

В силу ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения платы или возмещения расходов на устранение недостатков (в т. ч. путем удержания из арендной платы). Кроме того, можно досрочно расторгнуть договор.

По смыслу этих норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования имуществом по сравнению с теми, которые были предусмотрены в договоре, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае не было представлено сведений о прекращении арендатором деятельности в арендуемом помещении по причине невозможности его использования. Также нет доказательств, подтверждающих возврат помещения арендодателю. С учетом этого суды пришли к обоснованному выводу, что оснований для полного освобождения арендатора от обязательств по внесению платежей нет.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 июля 2009 г. N А43-31878/2008-17-714)

О наличии объектов недвижимости на земельном участке арендатор знал при заключении договора, поэтому он не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате в пониженном размере

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

По мнению Общества, оно вправе требовать снижения взыскиваемой с него арендной платы, т.к. на арендуемых земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, что лишает его возможности использовать те части участков, которые находятся под ними.

Поэтому при рассмотрении дела следовало установить, вправе ли арендатор требовать снижения задолженности по арендной плате при данных обстоятельствах.

Суд, исследовав материалы дела, указал, что договором аренды предусмотрено, что на арендуемых земельных участках находятся здания и сооружения. Размер и порядок уплаты арендной платы так же предусмотрен договором аренды. В соответствии с актом арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре земельные участки.

В связи с этим суд сделал вывод, что согласно ст. 614 ГК РФ стороны установили в договоре размер арендной платы за пользование всеми земельными участками, а не механизм расчета арендной платы. Поэтому доводы Общества о том, что арендная плата за те части земельных участков, которые не могут им использоваться, взысканию не подлежит, суд во внимание не принял. При этом указал, что о наличии на участках объектов недвижимости Обществу было известно при заключении договора. С заявлением об изменении условий договора оно к арендодателю не обращалось.

Учитывая вышеизложенное, суд поддержал позицию арендодателя, состоявшиеся по делу судебные акты (решение и постановление апелляционной инстанции) оставил без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы Общества отказал.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2004 г. N А56-19397/03)

Если предмет аренды обременен правами третьих лиц вопреки договору аренды, арендатор вправе не уплачивать арендную плату

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующих обстоятельств.

По условиям договора аренды арендодатель обязан был предоставить участок, свободный от прав третьих лиц. Арендодатель нарушил данное условие договора. Судебным актом по другому делу был установлен факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, как обремененного правами.

Таким образом, арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Поэтому у арендатора обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы арендатором, действительно имевший место, по мнению суда, самостоятельного правового значения при разрешении спора не имеет.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2010 г. по делу N А57-4934/2009)

8.5. Уплата арендной платы в случае невозможности использования арендатором предмета аренды

Если предмет аренды изъят милицией, арендную плату заплатить все равно придется?

Полагая требование арендодателя о взыскании арендной платы незаконным, арендатор исходил из того, что предмет аренды изъят сотрудниками ОВД, поэтому он не может им пользоваться. Следовательно, именно сотрудники ОВД являются виновными в нарушении договора аренды.

Суд с доводами арендатора не согласился.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В нем не предусмотрено освобождение от арендной платы при неиспользовании арендованного имущества. Более того, в договоре аренды прямо сказано, что невозможность пользования оборудованием по причинам, не зависящим от воли арендатора, не освобождает от уплаты арендных платежей.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 июля 2010 г. по делу N А43-6011/2010)

8.6. Завышение размера арендной платы

Размер ставки арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом не ограничен

Арендатор обратился с требованием о взыскании излишне уплаченной арендной платы. По его мнению, она составляет неосновательное обогащение арендодателя, поскольку размер ежемесячной арендной платы определен арендодателем с нарушением порядка расчета арендной платы, установленного уполномоченными органами.

Как указал суд федерального округа, согласившийся с вынесенными судебными актами, из смысла ст. 1102 ГК РФ следует, что неосновательным обогащением не могут являться денежные средства, полученные участником сделки от своего контрагента по договору. Между тем спорный размер арендной платы был согласован сторонами договора, что исключает возможность взыскания неосновательного обогащения. Кроме того, нет и нарушений п. 1 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, поскольку установленные ставки арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом отсутствуют.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 августа 2005 г. N А17-343/1-2004)

Значительное увеличение арендной платы не является злоупотреблением правом

Арендатор просил суд признать недействительным уведомление арендодателя об увеличении арендной платы в несколько раз. По его мнению, установление явно завышенного размера арендной платы противоречит положению Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку запрещены соглашения между хозяйствующими субъектами, приводящие к необоснованному установлению различных цен на один и тот же товар. Кроме того, такое увеличение арендной платы является злоупотреблением правом.

Суд отклонил заявленные требования как необоснованные, указав на то, что законодатель запрещает лишь увеличивать размер арендной платы чаще установленных законом сроков. Относительно максимального размера, на который может быть увеличена арендная плата, в ГК РФ и иных нормативных актах ничего не говорится.

Довод арендатора о наличии злоупотребления в действиях арендодателя суд отклонил, так как арендатор вправе был не продолжать договорные отношения на невыгодных для себя условиях.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2010 г. по делу N А82-3040/2009-72)

Договор аренды земли: техническая ошибка в кадастровых сведениях

Общество обратилось в суд с иском о взыскании излишне внесенной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что договор аренды в установленном законом порядке не изменялся и недействительным не признавался, арендные платежи вносились истцом на основании договора аренды в размере, согласованном сторонами.

Кроме того, в договоре предусмотрена возможность ежегодной корректировки арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении нормативными актами органов власти ставок налогообложения и повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, которые являются обязательными для арендатора.

Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих инстанций по следующим основаниям.

Судами не учтено, что в кадастровых сведениях об этом объекте недвижимости выявлена техническая ошибка.

В соответствии с приложением к договору аренды расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, которая является ошибочной.

В результате этого арендатором произведено ошибочное исполнение обязательства по внесению арендной платы в размере большем, чем следовало бы исходя из действительной кадастровой стоимости участка, а у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне полученной арендной платы, которое в силу ГК РФ подлежит возврату обществу.

Поскольку суды, отказав в удовлетворении заявленного обществом требования, не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения, дело направлено на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 17475/11)

8.7. Изменение арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств

Инфляция как основание для изменения договора аренды: что будет, если арендная плата непропорционально низкая?

Арендодатель, полагая, что размер арендной платы, согласованный сторонами почти 20 лет назад, является необоснованно низким, обратился в суд с требованием об изменении условия договора аренды в части, касающейся размера арендной платы.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Изменяя условия договора, судебный орган указал, что высокий уровень инфляции в Российской Федерации сделал экономически невозможным и убыточным исполнение обязательств для истца (арендодателя). Он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Ни из обычаев делового оборота, ни из условий договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендодатель.

Федеральный арбитражный суд Московского округа решение суда первой инстанции отменил, исходя из следующего.

Изменение или расторжение договора возможно при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Высокий уровень инфляции не является таковым обстоятельством, так как на момент заключения договора истец должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной платы может быть увеличена.

Также при решении вопроса об адекватности размера арендной платы суд учел, что все эксплуатационные и коммунальные услуги оплачивает арендатор. Размер арендной платы определен с учетом капиталовложений арендатора в реконструкцию и оборудование помещений - предмета аренды. Такие капиталовложения также являются формой арендной платы.

По мнению суда, из условий договора аренды следует, что риск изменения обстоятельств в части размера арендной платы несет арендодатель.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/1515-10)

Инфляция - еще не повод требовать через суд повышения арендной платы

Поводом для обращения в суд послужили разногласия по договору аренды помещений.

Арендодатель потребовал увеличить размер арендных платежей.

Президиум ВАС РФ счел требование необоснованным и пояснил следующее.

В данном случае договор предусматривал, что размер платежей может быть изменен по соглашению сторон (но не чаще одного раза в год) исходя из официально установленного уровня инфляции.

Нижестоящие суды применили к спорным отношениям положения ГК РФ об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Инфляция привела к указанному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.

Между тем, как пояснил Президиум, ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление такого изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию. Поэтому они не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в договоре аренды содержится условие о возможном изменении (по соглашению участников) размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Соответственно, в момент заключения договора стороны не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия о возможности изменения платы по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.) не является принятием на себя сторонами обязательств заключить в будущем соглашение об изменении договора.

Такое условие подчинено принципу свободы договора. Это положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10)

Есть ли основания для изменения договора аренды, если изменились стандарты оценки стоимости объекта аренды?

Арендодатель обратился в суд с иском о внесении в договор аренды изменений. Истец просил утвердить новую редакцию договора, в которой бы содержалось условие о том, что арендная плата увеличивается на основании отчета об оценке. По мнению истца, установленный в договоре размер арендной платы не соответствует реальной стоимости имущества; требование об изменении арендной платы по договору аренды вызвано изменениями в федеральном законодательстве (изменением стандартов оценки). Таким образом, имеются все условия, предусмотренные ст. 451 ГК РФ.

Суд в иске отказал.

Согласно ст. 451 ГК РФ основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Изменение стандартов оценки стоимости объекта аренды не может быть квалифицировано как существенное изменение обстоятельств.

Ссылка истца на нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" была отклонена, поскольку в нем нет императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2011 г. N Ф04-2244/11)

8.8. Момент возникновения и прекращения обязанности по уплате арендной платы

Автомобиль, у которого отсутствуют регистрационные номера, может быть передан в аренду

Не согласившись с требованием арендодателя о взыскании арендной платы, арендатор заявил следующее: истец не доказал факт исполнения договора аренды транспортного средства с экипажем, поскольку не представил документы, подтверждающие факт оказания им услуг по управлению транспортными средствами работниками арендодателя, а также ежемесячные акты об исполнении договора.

Суд с доводом арендатора не согласился.

Во-первых, между сторонами сложились арендные отношения, а не отношения по возмездному оказанию услуг (как полагает ответчик). Следовательно, факт использования или неиспользования транспортных средств (предмета аренды) не влияет на наличие обязанности по внесению арендных платежей.

Во-вторых, отсутствие на момент заключения договора аренды регистрационных знаков на автомашины (они были получены спустя полтора месяца после заключения договора аренды) не означает ограничение оборота данных объектов до постановки их в органах ГИБДД и невозможности их передачи в аренду. Отсутствие государственных регистрационных номеров могло быть установлено арендатором при принятии транспортных средств в пользование по актам приема-передачи, однако каких-либо претензий по данному поводу заявлено не было. Действий по расторжению договора в период его действия арендатор также не предпринимал.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2010 г. N Ф09-4538/10-С3)

Должен ли арендатор перечислять арендную плату, если не знает реквизитов арендодателя?

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды. По мнению ответчика, поскольку он не знал реквизитов арендодателя, следовательно, его вины в невнесении платежей нет.

Суд иск удовлетворил.

Было установлено, что статус арендодателя истец приобрел на основании договора цессии. Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Данная статья не освобождает должника от внесения платежей, а лишь при определенных условиях дает ему право исполнять обязательство не новому, а прежнему кредитору. Арендатор не представил документов, подтверждающих перечисление арендной платы предыдущему арендодателю. Таким образом, довод о том, что он мог не вносить арендную плату новому арендодателю, так как не знал его реквизитов, несостоятелен.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 июля 2010 г. по делу N А14-8904/2009/278/8)

Исполнение обязательства арендатором путем внесения арендной платы на депозит нотариуса

Арендодатель, ставший стороной договора аренды в результате покупки предмета аренды (нежилого помещения), предъявил к арендатору иск о взыскании арендной платы.

Арендатор полагал, что обязательство по уплате арендных платежей им исполнено в полном объеме путем внесения арендных платежей на депозит нотариуса.

Суд иск удовлетворил.

По мнению суда, выбранный ответчиком способ оплаты - депозит нотариуса в данном случае является ненадлежащим.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству. Между тем такой неопределенности в отношениях между участниками спора не было. Отсутствие в материалах дела заключенного между новым арендодателем (истцом) и арендатором (ответчиком) допсоглашения о внесении изменений в договор аренды о перемене собственника не влияет на право истца получать доходы от сданного в аренду имущества, принадлежащего ему на праве собственности.

Более того, истец не имеет возможности получить внесенные ответчиком на его имя денежные средства с депозита нотариуса, поскольку условием этого является согласие ответчика, которое отсутствует.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2010 г. по делу N А45-14670/2009)

9. Содержание переданного в аренду имущества

9.1. Капитальный и текущий ремонт

Арендодатель, сделавший ремонт вместо арендатора, не всегда сможет возместить свои расходы

По материалам дела договор аренды недвижимости предусматривал, что проведение капитального и текущего ремонта - обязанность арендатора. Тем не менее, арендодатель сделал ремонт за свой счет и обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора убытков (стоимости ремонта), ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды.

Суд округа отказал в удовлетворении требований и указал следующее.

В договоре аренды стороны не установили срок проведения ремонта арендатором. Условий о компенсации расходов арендодателя на проведение ремонта договор не содержит. Проведение ремонта не вызвано неотложной необходимостью. На момент рассмотрения спора действие договора аренды не прекратилось. Таким образом, арендатор вправе исполнить обязательство по проведению ремонта в любое время до окончания срока действия договора аренды. Следовательно, нет оснований для взыскания с него убытков.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2009 г. N Ф04-8233/2008(19043-А67-11))

Пожар в арендованном помещении: стоимость ремонта арендатору должен возместить арендодатель, а не виновник пожара

Арендатор обратился в суд с требованием к арендодателю о взыскании стоимости ремонта, произведенного в арендованном помещении в связи с пожаром.

Федеральный арбитражный суд округа согласился с позицией нижестоящих судов о наличии оснований для удовлетворения требования.

Как указал суд кассационной инстанции, суды обоснованно отклонили доводы арендодателя о том, что проведение ремонта не было с ним согласовано, а также о том, что стоимость данного ремонта должна возмещаться лицом, виновным в возникновении пожара в помещении.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договорам аренды. Производство ремонтных работ в арендуемых истцом помещениях в рассматриваемом случае вызывалось неотложной необходимостью. В соответствии с ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом ГК РФ не предусматривает обязанность арендатора согласовывать выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью.

Довод арендодателя о необходимости возложения ответственности на третье лицо, являющееся виновником пожара, подлежит отклонению, поскольку не может препятствовать арендатору в осуществлении им права на взыскание с арендодателя стоимость ремонта. При этом арендодатель вправе предъявить требование о возмещении ущерба лицу, виновному в возникновении пожара.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 ноября 2007 г. N КГ-А40/11543-07)

Арендатор в любом случае не обязан оплачивать за свой счет капитальный ремонт помещения, переданного в непригодном для использования состоянии

Отменяя состоявшиеся судебные акты по делу, в соответствии с которыми арендатору отказано в удовлетворении требований об обязании арендодателя зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендных платежей по договору аренды, федеральный арбитражный суд округа разъяснил следующее.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению.

Возложение договором обязанности по капитальному ремонту на арендатора не означает отсутствие права у арендатора на возмещение стоимости произведенных по капитальному ремонту затрат в случае, если помещение было ему передано в непригодном для использования состоянии. Право засчитать эти затраты в счет арендной платы предоставлено ему законом, и несогласование дополнительного соглашения и сметы с арендодателем не может лишать его права на возмещение произведенных затрат. В противном случае в силу ст. 1102 ГК РФ у арендодателя возникает неосновательное обогащение.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. N А55-5816/2006-13)

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о возмещении убытков - стоимости подрядных работ по капитальному ремонту арендуемых помещений.

При рассмотрении дела суд установил, что арендатор предупреждал ответчика о необходимости проведения капитального ремонта; не получив ответ, поручил осуществить его третьему лицу (подрядчику).

Исходя из норм ГК РФ, суд сделал вывод, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Между тем наличие данных обстоятельств в суд представлено не было. Наоборот, из акта приема-передачи помещений следовало, что помещения находятся в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии.

Судом было отклонено ходатайство о проведении экспертизы с целью установления необходимости капитального ремонта в объемах, произведенных истцом, поскольку арендуемые помещения утратили первоначальное состояние в результате капитального ремонта.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. по делу N А19-13041/09)

Обстоятельства, свидетельствующие о необходимости капитального ремонта

Удовлетворив иск арендатора о взыскании с арендодателя расходов, связанных с проведением капитального ремонта, суд исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Иное в договоре аренды не предусмотрено. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Спорные нежилые помещения находятся на первом этаже жилого дома, первичная инвентаризация которого осуществлена в 1969 г. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих проведение капитального ремонта в помещениях жилого дома с момента его первичной инвентаризации в 1969 г. и до передачи их в аренду истцу.

Таким образом, произведенный в помещениях ремонт является капитальным, поскольку ввиду длительности эксплуатации здания требовалась замена конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Арендодатель капитальный ремонт не производил.

Довод арендодателя о том, что арендатор произвел перепланировку нежилого помещения без его письменного согласия, был отклонен.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2011 г. N Ф04-5933/11 по делу N А46-12555/2010)

9.2. Эксплуатационные расходы, коммунальные услуги

Оплата арендодателю услуг по содержанию арендуемого имущества - законное условие договора?

После подписания договора аренды нежилых помещений арендодатель и арендатор заключили еще один договор - об оказании арендодателем услуг по содержанию арендованного имущества (услуг по страхованию арендованных помещений, по оформлению документов для регистрации договора аренды, иных документов и т. д.).

В связи с частичной неоплатой данных услуг арендодатель обратился в суд.

Суды двух инстанций отказали в иске. Отказ был мотивирован тем, что оказание перечисленных услуг арендодателем противоречит ГК РФ, поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике (арендодателе). Соответственно, такие расходы не подлежат компенсации за счет арендатора.

Суд округа указал на ошибочность позиции судов и пояснил следующее.

В силу ГК РФ граждане и юрлица свободны в заключении договора. Бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести иные расходы на содержание переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, заключая договор на оказание услуг, стороны предусмотрели "иное". Арендатор обязался оплачивать дополнительные услуги арендодателя по содержанию арендованного имущества. Этот договор не был признан судом недействительным и противоречащим закону. Кроме того, договор сторонами исполнялся, ответчик частично оплатил услуги истца. Следовательно, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 мая 2009 г. N Ф04-2599/2009(5611-А45-8))

Можно ли заставить арендодателя осуществить эксплуатационное и коммунальное обслуживание предмета аренды?

Арендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя исполнить условия договора аренды - осуществить эксплуатационное и коммунальное обслуживание предмета аренды. По мнению истца, по смыслу ст. 612 ГК РФ арендодатель во всех случаях отвечает за обнаруженный в ходе эксплуатации дефект, кроме такого недостатка, который был им оговорен либо должен быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества. Отсутствие эксплуатационного и коммунального обслуживания, включая воду, тепло, электроснабжение, в переданном в аренду помещении является существенным недостатком по использованию спорного помещения по его назначению.

Суд с позицией арендатора не согласился.

В договоре, на который ссылается истец, сказано, что арендодатель обязан обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание арендуемого им нежилого помещения. Однако это не означает, что арендодатель обязался заключить договора энергоснабжения и водоканализационного обеспечения спорного нежилого помещения.

Истец принял нежилое помещение без каких-либо претензий к его техническому состоянию.

Более того, ст. 612 ГК РФ, на которую ссылается арендатор, не применима в рассматриваемой ситуации, поскольку по существу речь идет не о недостатках арендованного имущества как такового, а о понуждении арендодателя исполнить условие договора аренды - обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание переданного в аренду помещения.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2011 г. N Ф05-5057/11 по делу N А40-33772/2010)

Договор с ТСЖ заключает собственник помещения в доме, даже если оно сдано в аренду

Договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор.

Такое правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор.

К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ и разъяснил следующее.

В силу ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Они несут бремя его содержания.

По нормам ГК РФ каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине.

Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома).

Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15222/11)

10. Улучшения арендованного имущества

Ремонт будущим арендатором еще не переданного в аренду помещения - неосновательное обогащение арендодателя

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подтвердил правильность выводов судов первой и кассационной инстанций, которые удовлетворили требование о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости строительных работ, проведенных истцом в здании, принадлежащем ответчику.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор о заключении впоследствии договора аренды нежилых помещений в не завершенном строительством здании. Этим договором была установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений для последующей передачи в аренду истцу. Вместе с тем судами установлено, что ответчиком не было обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца. При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ, удовлетворили иск. Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении спора необходимо было руководствоваться ст. 623 ГК РФ, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2007 г. N 3056/07)

Арендатор помещения, оплачивающий коммунальные услуги, не вправе требовать их качественного предоставления?

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию суда апелляционной инстанции, отказавшего в удовлетворении требований арендатора об устранении нарушений права пользования арендуемым нежилым помещением и запрете организации отключать питьевую воду в системе водоснабжения данных помещений.

По материалам дела арендодатель и организация-ответчик заключили договор управления домом, по условиям которого организация обязалась оказывать за плату собственникам и законным пользователям помещений коммунальные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления жилым домом деятельность (управлять). Между арендодателем и арендатором, в свою очередь, заключен договор аренды, по условиям которого расходы по эксплуатации и обслуживанию здания, коммунальные платежи возложены на арендатора.

Как указал суд кассационной инстанции, в силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Сторонами в договоре водоснабжения являются энергоснабжающая организация и потребитель (ст. 539, 548 ГК РФ).

Таким образом, арендатор помещения не является стороной договора управления домом, на основании которого организация предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений. Требование о понуждении к исполнению обязательства по договору на оказание коммунальных услуг не может быть предъявлено лицом, не являющимся стороной договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 мая 2007 г. N Ф08-2234/07)

Взыскание стоимости неотделимых улучшений по договору о предоставлении торгового места

Удовлетворив иск арендатора о взыскании с арендодателя затрат по улучшению арендованного имущества, суд исходил из следующего.

Между сторонами был заключен договор о предоставлении торгового места. Однако поскольку в материалах дела отсутствуют схема расположения торговых мест, технический паспорт помещения либо иной согласованный сторонами документ, содержащий индивидуализирующие признаки передаваемого имущества, нет оснований рассматривать заключенный договор как договор аренды. Следовательно, не возмещенная лицу, осуществившему неотделимые улучшения, их стоимость подлежит возмещению по правилам, регулирующим обязательства из неосновательного обогащения.

При определении размера неосновательного обогащения суд учел акт сдачи-приемки выполненных работ, в котором была указана стоимость уплаченных арендатором подрядчику работ. Суд также принял во внимание, что в период с даты окончания выполнения работ по улучшению торгового места до даты отказа от договора ответчик (арендодатель) возражений относительно производства и сохранения неотделимых улучшений не заявлял, произведенные улучшения не демонтировал и не возвращал, привести имущество в первоначальное состояние не требовал, передал торговое место новому арендатору вместе с произведенными истцом улучшениями.

Таким образом, не возмещение ответчиком стоимости улучшений свидетельствует о возникновении у ответчика неосновательного обогащения.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 марта 2012 г. N Ф09-280/12 по делу N А76-1750/2011)

11. Передача арендных прав, перенаем

Почему на сдачу в субаренду лесного участка требуется согласие арендодателя, а земельного участка - нет?

Верховный Суд РФ отказал в признании частично недействующей формы примерного договора аренды лесного участка в отдельной части (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324).

Оспариваемая часть формы договора предусматривает право арендатора сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить данное право в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ оставила состоявшееся решение в силе, отклонив доводы заявителя о том, что суд должен был применить к спору норму, содержащуюся в п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Указанная норма не содержит в качестве условия для реализации арендатором земельного участка права по передаче своих прав и обязанностей по этому договору третьим лицам получение согласия арендодателя.

Как отметила Кассационная коллегия, суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что исключение из положений об аренде, определенных гражданским законодательством, может быть осуществлено в отношении земельных участков земельным законодательством, а лесных участков лесным законодательством. Такой же вывод вытекает и из анализа норм Лесного кодекса РФ, допускающего регулирование имущественных отношений, связанных с оборотом лесных участков, Земельным кодексом РФ при условии, если иное не установлено данным Кодексом, другими федеральными законами.

Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным кодексом РФ, а лесных участков, относящихся к иным природным объектам, Лесным кодексом РФ, не делающим исключений из правил, предусмотренных положениями Гражданского кодекса РФ. На отношения по аренде лесного участка распространены нормы Гражданского кодекса РФ, а на отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование - нормы Земельного кодекса РФ.

Правовая природа земельных и лесных участков не тождественна. Лесные участки являются самостоятельными природными объектами, имеющими специальный правовой режим, определяемый лесным законодательством. Лесное законодательство базируется на основных принципах, отличающихся от основных принципов земельного законодательства.

(Источник: Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. N КАС07-572)

Безвозмездная передача прав и обязанностей арендатора земли не является дарением

Федеральный арбитражный суд округа не согласился с выводами нижестоящего суда, согласно которым сделка по безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка является ничтожной, поскольку дарение в отношениях между коммерческими организациями запрещено.

Как пояснил суд кассационной инстанции, данный вывод суда не соответствует положениям ст. 572 ГК РФ, в силу которой, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В рассматриваемом случае арендатор передал новому арендатору не только право пользования земельным участком, но и обязанность оплаты арендной за арендуемый земельный участок. По смыслу положений ГК РФ и ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Таким образом, нижестоящий суд сделал преждевременный вывод о том, что спорная сделка являются безвозмездной. Вместе с тем, суду надлежало исследовать вопрос о том, соответствует ли оспариваемая сделка требованиям ЗК РФ, в силу которых арендатор земельного участка вправе передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/6032)

Права по договору аренды земли могут быть переданы не только в залог или как вклад в уставный капитал

Суд федерального округа отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда, на основании которого было признано, что арендодатель земельного участка (в спорном случае уполномоченный орган администрации города) не вправе отказать в согласовании перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка к третьему лицу со ссылкой на п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Поясняется, что суд первой инстанции, ссылаясь на нормы ст.ст. 607, 615 ГК РФ, ст.ст. 22, 35, 36 ЗК РФ, на постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, пришел к правильному выводу о том, что, отказ в согласовании перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу не основан на действующем законодательстве, нарушает права арендатора на свободное пользование земельным участком, а также влечет нарушение его экономических интересов, поскольку переуступка прав была необходима арендатору для привлечения инвестора для строительства жилого объекта. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Указанная статья ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, то есть в перенаем, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или паевого взноса. Вместе с тем арендодатель, отказывая в согласовании перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в результате неправильного толкования п. 5 ст. 22 ЗК РФ ошибочно посчитал, что эта норма предусматривает лишь передачу арендных прав земельного участка в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал либо паевого взноса в производственный кооператив. Следовательно, основания отказа арендодателя в согласовании перехода прав и обязанностей по договору аренды земли не соответствуют действующему законодательству.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2007 г. N Ф04-697/2007(31654-А75-9) )

Переход долгов по арендным платежам от прежнего арендатора не свидетельствует о возмездности договора перенайма

Субарендатор обратился в суд с требованием о признании недействительным договора перенайма, заключенного субарендодателем (выступающим, соответственно, арендатором по договору с собственником имущества) с предпринимателем. В обоснование требований истец сослался на нарушение требования ГК РФ о запрете дарения между коммерческими организациями.

Федеральный арбитражный суд округа не согласился с выводами суда нижестоящей инстанции о том, что переход к предпринимателю по договору перенайма долгов от прежнего арендатора и обязанности по уплате арендных платежей свидетельствует о возмездности оспариваемого договора.

Как указал суд кассационной инстанции, переход от прежнего арендатора долгов и обязанности по уплате арендных платежей на основании договора перенайма не свидетельствует о возмездности оспариваемого договора, поскольку данные платежи обязательны в силу условий договора аренды и подлежат перечислению собственнику имущества. Вместе с тем, согласно ст. 575 ГК РФ, дарение между коммерческими организациями не допускается. В силу п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Таким образом, спорный договор перенайма, заключенный между организацией и предпринимателем и не предусматривающий встречного предоставления (оплаты), противоречит требованиям ГК РФ, что свидетельствует о его недействительности (ничтожности).

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 октября 2007 г. N А19-4490/07-58-Ф02-8055/2007)

Перенаем должен осуществляться с соблюдением норм о цессии и переводе долга

При рассмотрении иска арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате суд установил, что предприниматель (арендатор) заключил договор о передаче третьему лицу (обществу) прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка (договор перенайма).

В результате перенайма произошла замена арендатора. Согласно действующему законодательству такая замена должна осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка, а также договор передачи прав и обязанностей (перенайма) были зарегистрированы. Следовательно, права и обязанности, вытекающие из договора перенайма, в том числе по уплате арендных платежей, перешли к новому арендатору (обществу) с момента его государственной регистрации.

Таким образом, суд признал необоснованным довод предпринимателя о том, что в связи с заключением договора перенайма общество стало обязанным перед арендодателем по уплате задолженности, которая возникла до регистрации договора перенайма.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2009 г. N А13-5348/2009)

Нужно ли проводить конкурс для заключения договора перенайма, если конкурс был нужен для заключения договора аренды?

Управление Федеральной антимонопольной службы установило, что арендатор, ставший таковым по результатам конкурса, заключил соглашение о перемене лиц в договоре аренды: передал свои права и обязанности новому арендатору. По мнению управления ФАС, такое соглашение, как заключенное без проведения конкурса, противоречит Закону о защите конкуренции. Существует запрет на соглашения или согласованные действия федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые ограничивают конкуренцию.

Новый арендатор обратился в суд с заявлением о признании решения управления незаконным.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из оценки заключенного соглашения о перемене лиц в договоре аренды как сделки перенайма. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение заключено с согласия арендодателя, т. е. порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен. При этом заключение новых договоров аренды произведено не было, сделки перенайма заключены в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договоров аренды остались неизменны, включая размер арендной платы. Следовательно, нет оснований считать организацию нарушившей положения Закона о защите конкуренции.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 мая 2010 г. по делу N А45-15771/2009)

Переуступка прав по аренде госимущества без проведения торгов - законная сделка?

Орган власти от имени собственника госимущества согласовал сделку по переуступке прав на аренду недвижимости.

По этому соглашению компания переуступила фирме права и обязанности по договору аренды госимущества.

Поскольку такое соглашение было заключено без проведения торгов, органу власти было вынесено антимонопольное предписание.

Президиум ВАС РФ счел, что основания для предписания имелись, и указал следующее.

В соответствии с ГК РФ арендатор может (с согласия арендодателя) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Такое допускается, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены Законом о защите конкуренции.

Он устанавливает, что договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (в т. ч. аренда), заключаются только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Исключения - только в законе.

С учетом этого в данном случае такая сделка, как соглашение о переуступке прав на аренду госнедвижимости, могла быть совершена только по результатам торгов.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 16679/11)

12. Выкуп арендованного имущества

12.1. Форма договора о выкупе (устная, письменная, регистрация)

Если договор аренды недвижимости подлежит регистрации, то и допсоглашение о ее выкупе надо регистрировать

Если договор аренды объекта недвижимости подлежит госрегистрации, то и допсоглашение к этому договору, предусматривающее выкуп этого объекта арендатором, тоже должно быть зарегистрировано.

В противном случае указанное допсоглашение является незаключенным. Соответственно, в такой ситуации у арендатора нет оснований требовать от арендодателя исполнения обязанности по регистрации перехода прав собственности на арендуемое имущество после уплаты выкупной цены. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ.

Как пояснил Президиум, в силу ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла положений ГК РФ, если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему (как часть этого договора) также подлежат госрегистрации. Таким образом, указанное допсоглашение, являющееся по сути изменением договора аренды, должно быть зарегистрировано.

Ссылка на то, что к такому соглашению должны применяться правила ГК РФ о форме договора купли-продажи недвижимости (т. е. заключение в письменной форме), не исключает необходимости соблюдать требования о регистрации, предъявляемые к договорам аренды. Определение для целей регистрации срока, на который заключен договор аренды Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2009 г. N 11680/08)

Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа регистрировать не надо?

Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа, заключенный на срок не менее года, не подлежит госрегистрации. К такому выводу пришел суд округа.

Как пояснил окружной суд, в силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости. Таким образом, вывод о необходимости госрегистрации вышеуказанного договора аренды недвижимости не соответствует закону.

Кроме того, суд округа указал, что законом не предусмотрена необходимость заключения отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в договоре аренды с правом выкупа.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5247/2008)

12.2. Условия выкупа

Если Вы собираетесь выкупать арендованный земельный участок, нужно определиться с ценой

Общество обратилось с требованием об отмене судебного акта суда кассационной инстанции, который признал незаключенным договор в части выкупа земельного участка, поскольку в нем отсутствовало условие о цене недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, поддержав выводы суда, пояснил, что договор аренды с правом выкупа земельного участка следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, отсутствие условия о цене земельного участка является основанием для признания договора в этой части незаключенным.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 )

Заключая договор аренды с правом выкупа, проверьте регистрацию права собственности арендодателя

Арендатор недвижимого имущества обратился в суд с требованием об обязании собственника недвижимого имущества осуществить регистрацию перехода права собственности на данное имущество. В обоснование требований истец сослался на договор аренды с правом выкупа указанного имущества.

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию судов, отказавших в удовлетворении требования.

Как указал окружной суд, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о недействительности договора аренды с правом выкупа, поскольку на момент его заключения арендодатель не обладал правом собственности в отношении спорного имущества. Право собственности ответчика на объекты недвижимость было зарегистрировано значительно позже заключения договора аренды. По смыслу положений ГК РФ только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку на момент подписания договора аренды с правом выкупа спорного имущества ответчик не обладал правом собственности на это имущество, указанный договор является недействительной сделкой.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 мая 2008 г. N Ф04-2741/2008(4452-А75-38) )

Аренда с выкупом: арендодатель не обязан продавать арендатору имущество, если в договоре не указана его выкупная цена

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами суда нижестоящей инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого здания, переданного истцу в аренду с последующим выкупом.

Оставляя в силе состоявшееся судебное решение, суд кассационной инстанции, дал следующие разъяснения.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 Кодекса, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, договор аренды является незаключенным в части права на выкуп арендованного имущества, если не согласовано его существенное условие - выкупная цена.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2007 г. N Ф09-1436/07-С6)

12.3. Преимущественное право выкупа

Преимущественное право малого и среднего бизнеса выкупать недвижимость не распространяется на договоры субаренды

Закон об особенностях отчуждения недвижимости, арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, предусматривает следующее. При определенных условиях арендатор имеет преимущественное право выкупить указанное имущество, находящееся в собственности регионов или муниципальных образований. В частности, недвижимость должна находиться во временном владении и (или) пользовании соответствующего субъекта на основании договора (договоров) аренды непрерывно не менее 3 лет до дня вступления закона в силу.

Предприниматель полагал, что ему незаконно отказали в реализации этого преимущественного права. Между тем суд федерального округа оставил в силе акты нижестоящих инстанций, признавших отказ правомерным.

Закон наделяет преимущественным правом только арендаторов. Предприниматель же являлся субарендатором. Если ему предоставить данное право, то это приведет к нарушению прав и законных интересов лица, которому помещение передано в долгосрочную аренду.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2010 г. по делу N А62-6465/2009)

Условия реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества

Отказав арендатору в приобретении арендуемого муниципального имущества на основании преимущественного права покупки, арендодатель исходил из того, что договор аренды был заключен только в 2010 г. Следовательно, в силу требований п. 1 ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, оснований для выкупа спорного имущества нет.

Суд установил, что отношения между арендатором и арендодателем строились на основании нескольких договоров, которые не пролонгировались. Однако первый договор между сторонами был заключен в 2005 г. Согласно вышеуказанному закону преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3 и более лет до дня вступления в силу этого закона (он вступил в силу в 2008 г.). Все прочие условия закона для реализации преимущественного права арендатором соблюдены. Таким образом, требования арендатора должны быть удовлетворены.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 января 2012 г. N Ф10-5088/11 по делу N А14-1843/2011)

12.4. Переход права собственности на выкупаемое имущество

Приватизация арендованного помещения: аренду нужно оплачивать до регистрации перехода прав?

Организация обратилась в суд с целью взыскать с арендодателя неосновательное обогащение - переплату по арендным платежам.

Президиум ВАС РФ счел требование обоснованным и пояснил следующее.

В рассматриваемом случае организация обратилась к собственнику с целью приватизировать арендуемое помещение. Решение о продаже помещения было принято, выкупная стоимость была внесена.

Однако после указанное решение было отменено. Организация обратилась в суд. По результатам судебного спора с ней был заключен договор купли-продажи, ее право собственности на помещение было зарегистрировано. Вместе с тем, арендодатель после внесения выкупной цены продолжал начислять организации арендную плату.

При таких обстоятельствах взимание арендных платежей после внесения выкупной цены помещения является неосновательным обогащением арендодателя.

Довод о том, что организация была обязана платить арендную плату до момента перехода к ней права собственности (т. е. до даты госрегистрации этого права), не может быть принят во внимание. Задержка в переходе права собственности произошла по не зависящим от организации причинам собственник уклонялся от заключения договора купли-продажи, несмотря на наличие у организации права на выкуп помещения и уплату выкупной цены.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2009 г. N 7188/09)

Должен ли арендатор обращаться в суд с иском о признании права собственности, если он оплатил выкупную цену?

Арендатор, полагая, что им полностью оплачена выкупная цена за арендованное имущество и тем самым приобретено на него право собственности, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности.

Суд в иске отказал в связи с тем, что истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Следовательно, истец должен был заявить требования на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, а не предъявлять иск о признании права собственности.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 декабря 2010 г. N Ф03-7871/2009)

К аренде имущества с правом выкупа не применяются правила о продаже товаров в рассрочку

Арендодатель обратился в суд с целью взыскать задолженность по арендным платежам, а также вернуть переданное в аренду имущество.

Суд округа счел требование обоснованным.

В рассматриваемом случае стороны заключили договор аренды транспорта с последующим выкупом.

Арендатор сослался на то, что договор аренды с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи.

Поэтому к нему применимо правило ГК РФ об оплате товара в рассрочку: продавец в случае нарушения покупателем обязательства по оплате проданного в рассрочку товара не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества, если сумма полученных от покупателя платежей превышает половину цены товара.

Между тем, как указал окружной суд, такая ссылка ошибочна.

В силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Эта норма указывает лишь на необходимость при заключении сторонами договора аренды с правом выкупа руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи. Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа, к нему не применяются.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. N Ф09-6695/09-С4)

12.5. Особенности выкупа отдельных видов имущества

Особенности выкупа подвальных помещений

Направляя дело на новое рассмотрение, суд обратил внимание на следующее.

Спор возник между предпринимателем (арендатором) и муниципалитетом (арендодателем) относительно возможности приобретения в собственность муниципальных подвальных помещений (предмета аренды).

По общему правилу правовой режим подвальных помещений в многоквартирном доме определяется с учетом положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ. По смыслу указанных норм спорные помещения, если в них находятся инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование, относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома. Без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное нежилое помещение, невозможно определить полномочия муниципалитета по его распоряжению и, следовательно, разрешить спор по существу.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 15.12.2009 N 12537/09 и от 02.03.2010 N 13391/09. Для правильного определения правового режима спорных подвальных помещений надлежит выяснить, предназначались ли на момент приватизации первой квартиры в жилом доме данные помещения для самостоятельного использования (в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома). Если да, то требования арендатора могут быть удовлетворены.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 декабря 2010 г. N Ф03-8756/2010)

13. Субаренда

Договор субаренды признан незаключенным: в каком размере требовать неосновательное обогащение?

Субарендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения - части суммы арендных платежей, уплаченных им по договорам субаренды.

Президиум ВАС РФ согласился с выводами нижестоящих судов, отказавших в удовлетворении требования.

Как указал Президиум, суды обоснованно пришли к выводу о том, что один из договоров субаренды является незаключенным (ввиду отсутствия регистрации), а другой - недействительной сделкой (ввиду неполучения согласия собственника). В таком случае в силу положений ГК РФ о неосновательном обогащении арендодатель обязан вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а субарендатор как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что он сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом случае арендная плата в обоих договорах субаренды была более высокой, чем в договоре аренды, заключенном между арендатором и арендодателем. Соответствующую разницу как неосновательное обогащение, полученное арендатором за счет субарендатора, истец просил взыскать с ответчика. В то же время плата субарендатора за фактическое пользование помещениями не превысила обычных ставок, а следовательно, между арендатором и субарендатором не возникло обязательств вследствие неосновательного обогащения.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 2008 г. N 1051/08)

Почему на сдачу в субаренду лесного участка требуется согласие арендодателя, а земельного участка - нет?

Верховный Суд РФ отказал в признании частично недействующей формы примерного договора аренды лесного участка в отдельной части (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324).

Оспариваемая часть формы договора предусматривает право арендатора сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить данное право в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив только с согласия арендодателя.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ оставила состоявшееся решение в силе, отклонив доводы заявителя о том, что суд должен был применить к спору норму, содержащуюся в п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Указанная норма не содержит в качестве условия для реализации арендатором земельного участка права по передаче своих прав и обязанностей по этому договору третьим лицам получение согласия арендодателя.

Как отметила Кассационная коллегия, суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что исключение из положений об аренде, определенных гражданским законодательством, может быть осуществлено в отношении земельных участков земельным законодательством, а лесных участков лесным законодательством. Такой же вывод вытекает и из анализа норм Лесного кодекса РФ, допускающего регулирование имущественных отношений, связанных с оборотом лесных участков, Земельным кодексом РФ при условии, если иное не установлено данным Кодексом, другими федеральными законами.

Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным кодексом РФ, а лесных участков, относящихся к иным природным объектам, Лесным кодексом РФ, не делающим исключений из правил, предусмотренных положениями Гражданского кодекса РФ. На отношения по аренде лесного участка распространены нормы Гражданского кодекса РФ, а на отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование - нормы Земельного кодекса РФ.

Правовая природа земельных и лесных участков не тождественна. Лесные участки являются самостоятельными природными объектами, имеющими специальный правовой режим, определяемый лесным законодательством. Лесное законодательство базируется на основных принципах, отличающихся от основных принципов земельного законодательства.

(Источник: Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. N КАС07-572)

Субаренда может быть запрещена в самом договоре аренды

Суд федерального округа поддержал вывод о том, что договор субаренды не соответствует требованиям ГК РФ и является ничтожным.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом указанная норма не определяет порядок и форму получения такого согласия. Следовательно, оно может быть выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности согласовывать каждую конкретную сделку.

В спорном случае арендатору по условиям договора аренды прямо запрещалось сдавать арендуемое имущество в субаренду без письменного согласия арендодателя. Таким образом, при совершении каждой сделки поднайма арендатор обязан был получить согласие арендодателя.

Договор субаренды был заключен без согласия арендодателя, а потому является ничтожным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. N А29-3616/2008)

Сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя: нужно ли возвращать плату субарендатору?

Организация обратилась в суд с требованием о взыскании с субарендатора задолженности по арендным платежам. Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения - арендных платежей, уплаченных по договору.

Федеральный арбитражный суд округа, отправляя дело на новое рассмотрение, разъяснил следующее.

Суды сделали верный вывод о том, что договор субаренды, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям ГК РФ о получении согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду. Поскольку договор субаренды является недействительным, то к отношениям сторон применяются нормы ГК РФ о возврате неосновательного обогащения. Исходя из указанных норм, истец обязан вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик-субарендатор, как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещениями, законным арендатором которого является истец, обязан возместить ему то, что он сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. В спорном договоре субаренды указаны ставки аренды за соответствующие помещения, т.е. стороны оценили пользование этими помещениями. Следовательно, судам необходимо было исследовать вопрос о том, превышает ли установленная сторонами ставка аренды обычные ставки аренды аналогичных помещений в данной местности.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 августа 2008 г. N КГ-А40/7219-08)

Обязательства по договору аренды и субаренды должны исполняться, даже если лицо ошибочно полагает себя арендодателем

Субарендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с предпринимателя (ошибочно полагавшего себя собственником и арендодателем имущества) убытков, возникших вследствие невнесения субарендаторами субарендных платежей. По мнению субарендодателя, воспрепятствование предпринимателем в доступе в арендованные помещения субарендаторам является основанием для взыскания с него возникших убытков.

Федеральный арбитражный суд округа отменил решение суда первой инстанции, в соответствии с которым в удовлетворении требований отказано в виду того, что убытки возникли не в результате противоправных действий предпринимателя, а вследствие неисполнения субарендаторами своих обязательств по внесению субарендных платежей.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции дал следующие разъяснения.

Исходя из смысла ст. 606 ГК РФ договор аренды предусматривает встречное исполнение обязательств арендодателя и арендатора. В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендная (субарендная) плата вносится за пользование имуществом. То есть обязательства арендатора по внесению арендной платы возникают в случае, когда имеется возможность фактически пользоваться арендованным имуществом.

С учетом изложенного, неисполнение субарендаторами своих обязательств по внесению арендной платы при отсутствии возможности пользования арендованным имуществом не может быть рассмотрено как ненадлежащее исполнение обязательств.

Кроме того, вывод суда об отсутствии в действиях предпринимателя вины в связи с тем, что в момент осуществления этих действий предприниматель полагал себя собственником спорного недвижимого имущества, сделан без учета положений, установленных ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, лицо, полагающее себя собственником спорного здания, должно исполнять требования, установленные названной нормой права.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 февраля 2007 г. N Ф09-498/07-С6)

Можно ли подать иск о понуждении арендодателя согласовать договор субаренды?

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя.

Не получив такого согласия, арендатор обратился в суд с иском к арендодателю об обязании согласовать договор субаренды.

Полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что получение арендатором согласия арендодателя на заключение договора субаренды обуславливает возникновение соответствующего права на сдачу имущества в субаренду и не является обязанностью, к исполнению которой может быть понужден арендодатель. Собственник распоряжается принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Таким образом, понуждение к даче согласия на субаренду имущества, то есть понуждение собственника распорядиться своим имуществом, не может быть признано основанным на законе.

Кроме того, обязанность арендодателя дать согласие на заключение договора субаренды договором аренды не предусмотрена и не содержится в законах.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/686-10)

Как расторгнуть договор субаренды, заключенный на неопределенный срок?

Признав обоснованными требования арендатора о прекращении договора субаренды, суд обратил внимание на следующее.

Договор субаренды был продлен на неопределенный срок, поскольку субарендатор с согласия арендатора продолжал пользоваться предоставленным ему помещением. Исходя из п. 2 ст. 610 ГК РФ, который применим и к сторонам договора субаренды, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Арендатор направил субарендатору уведомление о прекращении действия договора субаренды. Следовательно, договор считается прекращенным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2010 г. N Ф07-2581/2010)

Договор субаренды должен быть заключен по результатам торгов, если в таком же порядке заключается договор аренды

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Из данного правила есть исключения.

Рассмотрев иск о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, суд пришел к выводу о том, что данный порядок был нарушен сторонами договора субаренды.

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Следовательно, после того, как договор аренды был расторгнут, субарендатор вправе был заключить договор аренды с арендодателем с соблюдением п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 июня 2011 г. N Ф04-2665/11 по делу N А27-13978/2010)

Согласие на передачу недвижимости в субаренду может отражаться в договоре неконкретно?

Предприниматель обратился в суд, потребовав долг с фирмы за субаренду помещений.

Фирма, в свою очередь, сослалась на ничтожность договора субаренды и потребовала применить последствия недействительности этой сделки.

Суды трех инстанций сочли, что обоснованными являются требования фирмы.

При этом они исходили из того, что помещения были переданы в субаренду без согласия их собственника. Поэтому договор субаренды недействителен.

Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение и пояснил следующее.

В данном случае нужно было оценить доводы о наличии согласия собственника на передачу помещений в субаренду.

Об этом, по мнению предпринимателя, свидетельствовали в т. ч. некоторые условия договора аренды, заключенного с ним.

В соответствии с этими условиями продукция и иные доходы, полученные арендатором вследствие использования арендованных площадей, в т. ч. в результате сдачи их в субаренду, являются его собственностью.

Арендатор был обязан предоставлять договоры субаренды по требованию учредителей общества-собственника.

Кроме того, надо было принять во внимание ранее сформулированные разъяснения ВАС РФ.

Исходя из них, при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки (когда одна из сторон получила по ней деньги, а другая - товары, работы, услуги) размер взаимных обязательств признается равным, если не будет доказано обратное.

Всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу ГК РФ предполагается возмездным. Поэтому при его недействительности должен применяться указанный правовой подход.

С учетом этого у фактического пользователя помещениями, который не в состоянии вернуть полученное по ничтожной сделке (в виде уже состоявшегося их использования), есть определенная обязанность.

Так, при применении последствий недействительности подобной сделки этот пользователь обязан возместить другой стороне стоимость указанного пользования в деньгах.

Подобная стоимость возмещается по цене, определенной названной сделкой.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 декабря 2012 г. N ВАС-9443/12)

Договор субаренды: индивидуализация предоставленных объектов

Общество оспаривает постановление суда, которым ему было отказано в признании незаключенным договора субаренды.

Заявитель указывает на отсутствие в договоре аренды сведений, позволяющих индивидуализировать предоставленные в субаренду объекты, и несовпадение указанных в договоре аренды площадей зданий с площадями, указанными в свидетельствах о госрегистрации права собственности на них.

Кроме того, материалами дела не подтвержден факт пользования субарендатором переданными по договору субаренды объектами.

Суд отказал в удовлетворении иска.

Окружной суд согласился с нижестоящей инстанцией, пояснив следующее.

Если арендуемое имущество в договоре не индивидуализировано надлежащим образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать такой договор в связи с ненадлежащим описанием объекта аренды.

Довод о несовпадении указанных в договоре аренды площадей зданий с площадями, указанными в свидетельствах о госрегистрации права собственности на них, также отклонен.

Гражданское законодательство не ограничивает право сторон на заключение договора по передаче в пользование субарендатору отдельной части вещи, права на которую ранее были зарегистрированы за арендодателем.

При этом неиспользование субарендатором переданных по договору субаренды объектов не может свидетельствовать об их несогласованности.

С учетом изложенного оснований для отмены оспариваемого постановления не имеется.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 мая 2013 г. N Ф08-1806/13 по делу N А53-27500/2012)

14. Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды еще непостроенной недвижимости вполне возможен

Суды трех инстанций сочли, что заключение предварительного договора аренды объекта недвижимости до его постройки (и соответственно, до регистрации прав будущего арендодателя на объект) невозможно.

Последствием совершения подобного действия является обязанность заключить договор аренды. Между тем лицо, не являющееся собственником (иным владельцем) объекта аренды, в силу ГК РФ не может исполнить такое обязательство. Следовательно, указанный договор - ничтожная сделка.

Президиум ВАС РФ указал на ошибочность позиции судов и пояснил следующее.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимости. Такой договор не подлежит госрегистрации.

Использование предварительного договора передачи имущества (в частности аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения договора вещь.

Тот факт, что лицо может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору (не станет в установленный срок собственником вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.

Подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Предварительный договор может предусматривать проведение будущим арендатором подготовительных работ в отношении недвижимости в период до окончания строительства (и соответственно, до регистрации права собственности на объект). При возникновении спора стоимость этих работ рассматривается не как стоимость неотделимых улучшений, а как оплата результата соответствующих работ.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09)

Предварительный договор аренды здания должен содержать условие о размере арендной платы

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании органа местного самоуправления заключить с организацией договор аренды на нежилое здание на условиях предварительного договора.

По материалам дела между истцом и ответчиком был заключен договор безвозмездного пользования нежилым зданием (содержащий в себе, по мнению истца, элементы договора предварительного договора аренды), после окончания срока действия которого, стороны заключают договор аренды этого имущества на определенный срок.

Как указал суд кассационной инстанции, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать, в частности, размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Поскольку в заключенном сторонами договоре безвозмездного пользования не указан размер арендной платы, и, следовательно, отсутствует существенное условие договора аренды, вывод о невозможности рассматривать данный договор как предварительный договор аренды, является обоснованным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2007 г. N Ф09-4067/07-С6)

Нельзя определять содержание предварительного договора аренды недвижимости на основе его толкования

Арбитражный суд федерального округа, оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о понуждении заключить договор аренды на основании предварительного договора, указал следующее.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора и заключаться в форме, установленной для основного договора.

Таким образом, предварительный договор, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, должен быть совершен в форме единого документа, содержащего все существенные условия основного договора.

При отсутствии в предварительном договоре всех существенных условий договора аренды определение его содержания исходя из действительной общей воли сторон (в порядке, предусмотренном абз. 2 п. 2 ст. 429 ГК РФ) противоречит правилам о форме предварительного договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2006 г. N А05-19583/2005-30)

Как вернуть деньги, потраченные на ремонт, если договор аренды недвижимости был признан незаключенным?

После того, как договор аренды был признан незаключенным, арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения - стоимости неотделимых улучшений.

Суд требования арендатора удовлетворил, согласившись с тем, что строительно-монтажные работы были осуществлены истцом во исполнение предварительного договора об аренде нежилых помещений, в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды.

Суд отклонил довод ответчика о необходимости применения к спорным отношениям ст. 623 ГК РФ, поскольку она регулирует порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в период действия договора аренды. В рассматриваемом случае между сторонами нет арендных отношений - договор аренды был признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

При определении размера неосновательного обогащения суд учел не только договоры подряда, заключенные арендатором с подрядчиками, первичные документы, подтверждающие стоимость выполненных работ, но и результаты экспертиз, проведенных с целью выявления объема фактически выполненных строительно-монтажных работ, а также стоимость затрат на устранение дефектов, связанных с ненадлежащим качеством строительно-монтажных работ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июня 2012 г. N Ф09-3430/12 по делу N А76-10254/2009)

15. Аренда транспортных средств

Как рассчитать убытки от значительного повреждения арендованного автомобиля?

Президиум ВАС РФ не согласился с выводами суда федерального округа и оставил без изменения постановление апелляционной инстанции, которая взыскала с арендатора в пользу арендодателя убытки, возникшие вследствие значительного повреждения арендованного автомобиля (ремонт признали нецелесообразным). Размер убытков был установлен исходя из рыночной стоимости автомобиля, определенной в заключении сторонней организации на дату оформления акта приемки-передачи.

Отмечено, что согласно ст. 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если последний докажет, что это произошло по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор. По смыслу п. 3 ст. 393 ГК РФ при определении убытков во внимание принимаются рыночные цены в месте исполнения обязательства. Как было установлено, транспортное средство повреждено в результате аварии по вине работника арендатора. Апелляционная инстанция признала заключение сторонней организации надлежащим доказательством размера убытков. Однако суд федерального округа пришел к противоположному выводу и определил цену автомобиля исходя из остаточной стоимости, указанной в акте приемки-передачи и исчисленной с учетом ежегодных амортизационных вычетов из первоначальной стоимости в течение всего срока эксплуатации. Такой подход противоречит ст. 393 ГК РФ. Отвергнув обстоятельство, которое апелляционная инстанция посчитала доказанным, и приняв новое решение на основании иной оценки доказательств, суд федерального округа вышел за пределы полномочий, установленных ст. 287 АПК РФ.

Дело направлено на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2008 г. N 1498/08)

Аренда транспорта: заменить транспортное средство по устной договоренности не получится

Суд кассационной инстанции отклонил доводы истца о том, что во исполнение договора аренды транспортного средства с экипажем возможна замена транспорта (иного, нежели определенное в договоре) по устной договоренности сторон.

В обоснование данного довода истец сослался на положение ГК РФ, согласно которому сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Как пояснил окружной суд, в соответствии с ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и эксплуатации. Довод истца о заключении между сторонами устной сделки по замене транспорта противоречит ст. 633 ГК РФ, согласно которой договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 июня 2008 г. N Ф03-А59/08-1/1846)

В договоре аренды транспортного средства необходимо указать все его индивидуальные особенности

Суд федерального округа отменил судебный акт нижестоящей инстанции, которая отказала в признании недействительным договора аренды транспортного средства.

Кассационная инстанция не согласилась с тем, что арендодатель являлся собственником транспортного средства, являющегося предметом спорного договора, поскольку одной возможности приобретения имущества в собственность в силу приобретательской давности недостаточно для признания того, что лицо уже обладает правом собственности на спорный объект. Право собственности должно подтверждаться различными специальными документами, например, справкой-счетом, договором купли-продажи, ПТС, свидетельством о государственной регистрации. Кроме того, в соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить все технические документы на транспортное средство, без которых арендатор не может эксплуатировать транспортное средство. Между тем в договоре не указанны его индивидуальные особенности, которые в данном случае обязательны: регистрационный государственный номер транспортного средства, номер кузова, номер шасси, номер паспорта транспортного средства и т.д.

Подчеркивается, что даже если бы договор и был признан действительным, арендная плата не могла бы быть взыскана, поскольку арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы после исполнения обязательства по предоставлению имущества в пользование. Однако не установлено, что арендодатель исполнил это обязательство.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 апреля 2005 г. N А35-1488/04-С15)

Если арендодатель не указал адрес, по которому надо вернуть имущество, арендатор не считается просрочившим

Поскольку предмет договора аренды транспортного средства без экипажа не был возвращен в срок, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендных платежей за период просрочки.

Суд установил, что по адресу, указанному истцом при заключении договора аренды, имущество по истечении срока аренды от ответчика принято не было. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются. Стороны срок аренды не продлили.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Ст. 316 ГК РФ определено, что если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица. Поскольку арендодатель находился в стадии банкротства, то его местонахождение следует определять с учетом Закона о банкротстве, т. е. по месту нахождения конкурсного управляющего. Доказательства, свидетельствующие о принятии им мер для надлежащего извещения арендатора о местонахождении конкурсного управляющего и о месте, в котором должен быть передан транспорт в связи с окончанием срока аренды, в материалах дела отсутствовали.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он, в частности, не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, по мнению суда, просрочка возврата транспорта возникла по вине истца, поэтому иск удовлетворению не подлежат.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 января 2010 г. по делу N А58-3519/09)

Кто должен возместить вред, причиненный арендованным транспортом: арендатор или арендодатель?

При рассмотрении дела о взыскании с арендатора ущерба, причиненного арендованным транспортным средством, суд установил следующее.

Между обществом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем) был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

Обязанность возмещения вреда, причиненного источником повышенной опасности, к которым относится и автомобиль, возлагается на юридическое лицо или гражданина, которые владеют данным автомобилем на законном основании (в частности, на праве аренды).

При определении субъекта ответственности за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, необходимо учитывать, что в случае аренды транспортного средства с экипажем (т. е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) ответственность несет арендодатель. Правда, он вправе в порядке регресса возместить за счет арендатора суммы, выплаченные третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

В случае аренды транспортного средства без экипажа (т. е. без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации) ответственность несет арендатор.

Рассматриваемый договор аренды транспортного средства не содержал условия об оказании арендодателем своими силами услуг по управлению транспортным средством. Поэтому именно арендатор, а не арендодатель должен был возместить ущерб третьим лицам.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 марта 2010 г. N Ф07-2189/2009)

Договор аренды воздушного судна без экипажа не подлежит госрегистрации

Авиакомпания потребовала признать договор аренды воздушного судна без экипажа незаключенным. Она ссылалась на отсутствие его госрегистрации.

Президиум ВАС РФ согласился с первой инстанцией, которая отказала в иске.

Правило ГК РФ о том, что договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации, не применяется в отношении договоров аренды транспортного средства без экипажа.

Воздушным кодексом (ВК) РФ также не предусмотрена обязательная регистрация ни договоров аренды воздушного судна без экипажа, ни порождаемых ими обременений.

Апелляционная и кассационная инстанции ошибочно сослались на Закон о госрегистрации прав на воздушные суда и сделок с ними. Он определяет лишь процедуру регистрации и не регулирует вопросы, связанные с установлением перечня прав и сделок, подлежащих госрегистрации. В этой части названный закон отсылает к нормативным предписаниям ГК РФ.

Также следовало учесть, что правила ведения единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними, утвержденные Правительством РФ, не могут противоречить ГК РФ и ВК РФ, расширять определенный этими кодексами перечень договоров, подлежащих регистрации.

При разрешении спора надлежало исходить из того, что договор аренды воздушного судна вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его подписания.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июля 2012 г. N 1218/12)

16. Аренда земли, занятой недвижимостью (зданием, сооружением)

Кто должен платить за аренду земли, если арендодатель не уведомлен о продаже находящейся на ней недвижимости арендатора?

Арендодатель земельного участка обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, счел, что у арендатора прекратилось обязательство по внесению арендной платы, поскольку последний произвел продажу принадлежащей ему недвижимости, находящейся на арендуемом земельном участке. Следовательно, вместе с переходом права собственности на недвижимость к третьим лицам одновременно переходит и право аренды.

Федеральный арбитражный суд округа указал на ошибочность данных выводов и дал следующие разъяснения.

Суд отказал в иске о взыскании с арендатора задолженности по арендным платежам по мотиву, что такие обязательства имеются у новых покупателей недвижимости. Однако судом не применены нормы материального права, подлежащие применению в обязательном порядке, а именно положений ГК РФ, в силу которых: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; арендатор обязан своевременно вносить арендную плату; арендатор должен уведомить арендодателя о переходе права аренды к третьим лицам. Исходя из смысла вышеуказанных норм закона, следует, что арендатор обязан исполнять свои обязательства по договору, если договор аренды не расторгнут, не признан недействительным.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, факт продажи недвижимого имущества сам по себе не прекращает обязательств арендатора земельного участка, не уведомившего арендодателя о переходе права аренды к третьим лицам.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2007 г. N А12-3452/07-С14 )

Арендная плата за здание, уплачиваемая арендатором, автоматически включает в себя плату за землю, если договором аренды не предусмотрено иное

В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О плате за землю" земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами.

Спор возник в связи с мнением налогового органа о наличии обязанности у арендатора уплачивать земельный налог, поскольку в составе арендных платежей за пользование зданием отсутствует плата за землю.

В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Необходимость уплаты налогов лично налогоплательщиком не изменяет смысла и действия ст. 654 ГК РФ, т. к. включенная в состав арендной платы за имущество плата за землю может рассматриваться так же в качестве арендной платы, уплата которой нормами налогового законодательства не регулируется.

Отсутствие в договоре аренды имущества ссылки на оплату пользованием земельным участком не исключает такую плату в составе арендной платы, т.к. ст. 654 ГК РФ требует прямого указания на отсутствие земельного платежа в составе арендной платы. То есть, установление арендных платежей за имущество автоматически устанавливает плату за землю в их составе.

Собственник недвижимого имущества может предусмотреть в договоре такой размер арендной платы, который учитывает его расходы по уплате земельного налога, выделение которых из состава арендной платы в обязанность арендатора не входит.

Как указал Федеральный суд, государственные органы должны самостоятельно обеспечивать уплату земельного налога из состава арендной платы за недвижимое имущество в соответствующие бюджеты.

Таким образом, в действиях налогоплательщика нарушений норм налогового законодательства не установлено.

Согласно ст. 109 НК РФ лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения при отсутствии события налогового правонарушения.

Федеральный суд не нашел оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции, в удовлетворении требований налогового органа отказал.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2004 г. N КА-А40/5004-04)

С какого момента следует уплачивать арендную плату за землю, на которой находится недвижимость?

Суд рассмотрел иск о взыскании арендной платы за пользование землей с покупателя находящейся на ней недвижимости. Было учтено, что продавцу недвижимости земельный участок принадлежал на праве аренды.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Покупатель недвижимости приобретает право пользования землей с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, право аренды земли (а также обязанность по уплате арендных платежей) возникло у покупателя недвижимости с момента регистрации права собственности на нее.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 сентября 2010 г. по делу N А55-32632/2009)

Приобретение арендатором нежилого помещения без оформления правоустанавливающих документов на соответствующую часть земельного участка не влечет привлечение к административной ответственности

Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности влечет наложение административного штрафа.

По мнению Управления Роснедвижимости, приобретение арендатором нежилого помещения в здании без оформления правоустанавливающих документов на соответствующую часть земельного участка влечет наложение штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ.

По мнению суда, правовые основания для привлечения организации к административной ответственности в данном случае отсутствуют.

Суд указал, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции поддержал позицию организации, решение суда по делу и постановление апелляционного суда оставил без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы Управления Роснедвижимости отказал.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. N Ф04-6814/2008(15545-А27-6) )

Арендатор не обязан оформлять правоустанавливающие документы на занимаемый им земельный участок

Суд федерального округа оставил без изменения состоявшиеся судебные акты, в соответствии с которыми было признанно незаконным привлечение к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов.

Отмечается, что согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором аренды недвижимого имущества не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Вместе с тем в ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, возникают у собственников этих зданий, строений, сооружений либо у лиц, которым такие объекты принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Анализ указанных положений законодательства позволил суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что обязанность по приобретению земельного участка в собственность или в аренду и оформлению соответствующих документов возлагается законом только на собственника здания, строения, сооружения либо лицо, которому указанные объекты принадлежат на ином вещном праве. Поскольку общество является лишь арендатором, то и оформлять документы на земельный участок оно не обязано.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 апреля 2005 г. N Ф09-1104/05АК)

Земельный участок, занятый арендованным объектом недвижимости, не нуждается в дополнительном оформлении на него правоустанавливающих документов

Общество просит отменить судебный акт суда нижестоящей инстанции, который отказал в удовлетворении требований о признании незаконным привлечения к административной ответственности за использование земельного участка без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов.

Суд кассационной инстанции, удовлетворив жалобу, пояснил, что согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором аренды недвижимого имущества не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды недвижимого имущества является в этом случае правоустанавливающим документом, удостоверяющим как право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, так и сопутствующие этому праву обязанности.

Поскольку действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора либо оформление иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться в качестве нарушения закона, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 7.1 КоАП РФ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 февраля 2005 г. N КА-А40/33-05)

Застройщик арендовал муниципальную землю для долевого строительства дома. Что учитывать по окончании стройки?

Для строительства многоквартирного дома компании-застройщику была передана в аренду муниципальная земля.

После окончания строительства стороны договора аренды подали документы, чтобы зарегистрировать соглашение о его расторжении.

Однако в регистрации было отказано.

Причина - в ЕГРП внесены не все записи о госрегистрации прав собственности на помещения в этом доме. Поэтому право аренды спорного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые не представили согласие на заключение названного соглашения.

Президиум ВАС РФ счел, что имелись основания для отказа в регистрации, и указал следующее.

Вывод о том, что ипотека права аренды участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в построенном многоквартирном доме участникам, не противоречит законодательству.

Между тем нужно учитывать, что земля, сформированная и поставленная на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с даты регистрации права участниками долевого строительства на завершенный объект.

В данном деле с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в доме муниципальный участок поступил в долевую собственность иных лиц.

Соответственно, орган местного самоуправления утратил право распоряжаться этим участком.

Поэтому заключение соглашения о расторжении договора аренды (и возврат участка по акту приема-передачи) в данном случае было невозможно.

С момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на землю договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен был считаться прекратившимся.

Возникновение у лиц права собственности на помещения влечет в т. ч. и переход к ним права аренды участка.

С учетом этого стороны договора аренды или любой из сособственников участка были вправе обратиться с заявлением о госрегистрации прекращения этой сделки.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. N 11642/11)

Арендуя помещение под офис в многоквартирном доме, нужно оплачивать и аренду земли?

Муниципальный орган власти сдавал в аренду нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

Допсоглашениями к договору стороны определили, что арендатор данного помещения должен также оплачивать и аренду части земли, на которой расположен указанный дом.

Поскольку арендатор не перечислил названную плату за аренду земли, арендодатель обратился в суд.

Президиум ВАС РФ счел, что оснований для взыскания спорной суммы нет, и разъяснил следующее.

В рассматриваемом случае с момента введения в действие ЖК РФ (с 01.03.2005) у собственников помещений в многоквартирном доме (включая муниципалитет) возникло право общей долевой собственности на сформированную и поставленную на кадастровый учет землю под ним.

Соответственно, такая земля перешла в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в доме.

Исходя из ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если установлен порядок пользования общим имуществом, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться таким имуществом (в той мере, в какой это допускается).

Он может сделать это в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком вправе владеть и пользоваться данным имуществом.

Между тем в данном деле собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земли, занятой им, не был установлен какой-либо порядок пользования участком.

Следовательно, у истца не было каких-либо специальных прав по владению и пользованию участком, которые он мог бы передать в аренду вместе с помещением.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 марта 2012 г. N 13966/11)

17. Аренда земли, государственная собственность на которую не разграничена

До разграничения права государственной собственности на землю органы местного самоуправления вправе сдавать в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, управомоченным на это законом или собственником.

По мнению предпринимателя, собственником арендуемого им земельного участка является ОАО "РЖД", а не Комитет по управлению имуществом. Поэтому комитет не вправе требовать уплаты арендных платежей.

Указанный спор возник из-за различного понимания Комитетом и предпринимателем собственника земельного участка.

Суд сделал вывод, что Комитет по управлению имуществом как собственник спорного земельного участка является надлежащим истцом по делу, поэтому вправе требовать уплаты арендных платежей.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок находился в не разграниченной государственной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 578 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" право сдачи его в аренду принадлежало органам местного самоуправления.

Статьей 9 Федерального закона N 137 предусмотрено, что документы, удостоверяющие право на землю, и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют юридическую силу. Однако, ОАО "РЖД" доказательств, подтверждающих закрепление за ним спорного земельного участка на праве бессрочного пользования, не представило.

Поэтому суд подержал позицию комитета, решение и постановление апелляционной инстанции по делу оставил без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы предпринимателя отказал.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2004 г. N Ф08-2693/04)

18. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с инвестиционными условиями?

Считая совершенную арендодателем сделку по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях противоречащей закону, арендатор (инвестор) обратился в суд с иском о признании ее недействительной.

Суды признали требования арендатора обоснованными.

Во-первых, по условиям договора аренды он подлежит расторжению, если инвестор не выполнит содержащиеся в нем условия. Доказательств этого арендодатель в суд не представил.

Во-вторых, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора. Договор подпадает под регулирование норм ГК РФ, а также Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон).

Согласно статье 15 Закона государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности защиту капитальных вложений. Так, в силу пункта 1 статьи 16 Закона капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены ГК РФ. Таким образом, к заключенному договору неприменимы положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ о возможности одностороннего отказа от договора аренды.

Также, по мнению судов, исходя из существа договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, к его части, содержащей элементы договора аренды, не могут быть применены правила о договоре аренды в отрыве от норм Закона.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2010 г. N Ф07-13681/2009 по делу N А56-41851/2008)

19. Аренда лесных участков

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется, если он заключен в обязательном порядке на торгах

В 2004 г. по результатам конкурса был заключен договор аренды участков лесного фонда. Его переоформили в порядке приведения в соответствие с новым Лесным кодексом (ЛК) РФ. В результате был заключен договор аренды лесного участка. Затем стороны подписали дополнительное соглашение об увеличении срока нового договора.

Президиум ВАС РФ признал необоснованным вывод о возможном возобновлении договора аренды лесного участка на неопределенный срок.

В силу ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключается по результатам аукциона. Ранее действовавшее законодательство также требовало, чтобы договор аренды заключался по результатам торгов.

Договор аренды лесного участка был заключен в порядке переоформления договора, заключенного на торгах. К договору, заключенному в обязательном порядке на торгах, не применимы положения ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Указанные обстоятельства также исключают возможность продлить договор аренды лесного участка соглашением сторон.

Довод о том, что соглашение заключалось в порядке приведения договора аренды участка лесного фонда в соответствие с ЛК РФ, необоснован. Договоры аренды участков лесного фонда нужно было привести в соответствие с новым ЛК РФ в порядке переоформления до 1 января 2009 г. Договоры, заключенные после этой даты, не могут квалифицироваться в качестве заключенных в порядке переоформления.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2012 г. N 13269/11)

Особенности переоформления договоров аренды участков лесного фонда

В 2001 г. по результатам конкурса был заключен договор аренды участка лесного фонда. Его потребовалось привести в соответствие с новым Лесным кодексом (ЛК) РФ. А именно: переоформить на договор аренды лесного участка. Арендатор подал соответствующее заявление. В итоге был заключен новый договор. Арендатору отказали в его госрегистрации в т. ч. из-за того, что не были представлены подлинник и копии протокола результатов аукциона.

Кассационная инстанция сочла, что первый договор является незаключенным ввиду отсутствия госрегистрации. Поэтому он не подлежал переоформлению. Следовательно, ко второму договору применяются нормы, действующие на момент его заключения. Исходя из этого отказ правомерен.

Президиум ВАС РФ признал такие выводы ошибочными.

Как действующим, так и прежним ЛК РФ установлено, что лесные участки (участки лесного фонда) предоставляются в аренду по результатам конкурсов (аукционов). На конкурсе, состоявшемся в 2001 г., арендатор стал победителем. Он приобрел право аренды сроком на 49 лет. Был подписан договор аренды. Однако его оформление не завершено, поскольку, несмотря на предпринятые арендатором меры, не проведена госрегистрация. Между тем за арендатором сохраняется ранее приобретенное на конкурсе право аренды. Таким образом, второй договор был заключен в порядке приведения ранее подписанного договора в соответствие с новым ЛК РФ. Т. е. предоставление лесного участка не должно производиться вновь.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2011 г. N 5342/11)

Можно ли в договоре аренды указать больший размер арендной платы, чем установлен в постановлении о минимальных ставках арендной платы?

Истец, полагая, что арендатором была уплачена арендная плата в меньшем размере, чем указано в договоре, обратился в суд с соответствующим иском. По мнению истца, поскольку в постановлении Правительства от 22.05.2007 N 310 говорится о минимальных ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, то уплата арендной платы в большем размере, чем предусмотрено Правительством РФ, не является нарушением правил о регулировании цен. Закон не запрещает устанавливать более высокий размер арендной платы по соглашению сторон.

Суд с позицией истца не согласился.

Арендная плата за пользование участком лесного фонда, находящегося в федеральной собственности, является регулируемой. Согласно п. 1 ст. 73 Лесного кодекса размер арендной платы за использование лесного участка определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого Правительством РФ.

Определение размера арендной платы за пользование участком лесного фонда выше минимальных ставок арендной платы, предусмотренных Правительством РФ, может иметь место лишь при заключении договоров аренды на торгах, когда начальная цена за единицу формируется на основе минимальных ставок арендной платы, а конечная - по результатам торгов. Однако доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды заключен сторонами на аукционе, не представлено.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2011 г. N Ф05-5539/11 по делу N А40-86208/2010)

Нужно ли арендовать лесной участок, чтобы эксплуатировать ЛЭП?

Поводом для обращения компании в суд послужило предписание в части нарушения лесного законодательства.

По мнению контролирующего органа, компания была обязана (как владелец линейного объекта) заключить договор аренды земли не только под опорами ЛЭП, но и под пролетами воздушных линий.

Президиум ВАС РФ счел предписание незаконным и указал следующее.

Согласно ЛК РФ (действующему с 2007 г.) строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи признаются самостоятельными видами лесопользования, характеризующимися общей целью - обеспечить функционирование ЛЭП.

При этом в спорный период устанавливалось, что для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации ЛЭП, в т. ч. в их охранных зонах, леса используются для вырубки деревьев, кустарников и лиан без предоставления лесных участков.

Эти правила были введены для того, чтобы обеспечить бесперебойное энергоснабжение потребителей и поддержать воздушные линии электропередачи в состоянии, необходимом для их своевременного и качественного обслуживания и ремонта, устранить угрозы падения деревьев на линии ЛЭП (посредством расчистки просек и вырубки по мере необходимости растительности и деревьев).

Действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами предусматривались соответствующие обязанности предприятий (организаций), в ведении которых находились электросети.

Таким образом, в спорный период законодательство разрешало использовать лесные участки в указанных целях без их предоставления.

Поэтому компания не была обязана заключать договор аренды лесных участков, равно как и разрабатывать проект освоения лесов, над которыми проходят принадлежащие ей ЛЭП (поскольку в силу ЛК РФ подобный проект составляют лица, которым эти участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду).

Законодательством, действующим на момент разбирательства дела, также не предусмотрено предоставление в аренду лесных участков для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации линейных объектов.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2011 г. N 9908/11)

20. Аренда рекламного места, земли для размещения рекламного щита

Обязан ли арендатор уплатить арендную плату, если срок действия договора аренды рекламного места истек?

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора платы за пользование предметом аренды (рекламным местом) за период после истечения срока действия договора аренды.

Суд признал требования истца правомерными. Было учтено, что по правилам Закона о рекламе по окончании срока действия договора аренды рекламного места обязательства сторон по договору прекращаются. Однако данная норма подлежит применению с учетом п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие об освобождении арендатором рекламного места, следовательно, договор аренды не прекратился. Соответственно, не прекратилась и обязанность по уплате арендных платежей.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2010 г. по делу N А46-24417/2009)

Разрешение на размещение рекламной конструкции может быть аннулировано в связи с истечением срока действия договора аренды земли

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, на котором был размещен рекламный щит, местный орган власти аннулировал разрешение на размещение рекламной конструкции.

Арендатор обратился в суд с заявлением о признании решения недействительным. В обоснование жалобы заявитель указывал на то, что по Закону о рекламе договор на установку и эксплуатацию рекламного щита заключается сроком на пять лет, следовательно, подписанный с ним договор аренды земельного участка для размещения рекламного щита должен был действовать в течение пяти лет, а не нескольких месяцев, как предусмотрено в договоре.

Суды позицию заявителя признали необоснованной. Было учтено, что договор аренды земли истек. Порядок аннулирования разрешения на размещение рекламной конструкции соблюден. Заключение договора аренды земельного участка для размещения рекламного щита на срок менее года, а не на 5 лет, как предусмотрено Законом о рекламе, не является основанием для признания недействительным решения органа власти об аннулировании разрешения на установку рекламного щита.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июня 2010 г. по делу N А32-14687/2009-5/174)

21. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества

Обязан ли арендодатель передать вместе с земельным участком посевы, находящиеся на нем?

Предприниматель предъявил иск о взыскании убытков, причиненных вследствие снятия ответчиком (обществом) урожая с переданного в аренду земельного участка.

Суд признал требования истца необоснованными, руководствуясь в первую очередь тем, что урожай собрали до вступления в силу договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации, а поскольку урожай был снят до даты регистрации договора, следовательно, истец не приобрел статус арендатора. Действиями ответчика истцу не могли быть причинены убытки.

Кроме того, истец не представил письменных доказательств того, что арендная плата установлена с учетом наличия на земельном участке посевов и что арендодатель обязался передать землю вместе с посевами.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2010 г. по делу N А35-7920/2009)

22. Реализация на торгах права аренды

Права аренды участка, находящегося в госсобственности, при реализации с публичных торгов не могут быть отделены от обязанностей, определенных договором

Заявителем оспаривались торги по продаже права на аренду земельного участка в рамках исполнительного производства.

Заявитель сослался на отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, продажу участка по очевидно заниженной цене и отсутствие согласия арендодателя.

Рассмотрев доводы заявителя, Президиум ВАС РФ пояснил следующее.

ГК РФ не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения извещений о предстоящих торгах.

Однако соответствующие критерии выработаны в судебной практике.

Соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях.

Выбор периодического издания должен определяться его тиражом и способом распространения, характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц.

Газета, в которой была размещена информация о торгах, этим требованиям не отвечает.

В соответствии с ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор по общему правилу имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако передать можно лишь принадлежащую по договору совокупность прав и обязанностей арендатора, но не право аренды, освобожденное от обязанностей, определенных договором.

Кроме того, поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне условий этого соглашения.

При этом ни один документ, связанный с назначением, проведением и оформлением результатов публичных торгов, не содержит упоминания о договоре аренды, из которого проданное право возникло и в рамках которого оно существует.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2012 г. N 14850/11)

23. Ответственность арендодателя

Цель использования арендованного помещения необходимо конкретизировать в договоре

Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды, так как считал его сделкой, заключенной под влиянием заблуждения. По его мнению, арендодатель ввел его в заблуждение относительно передаваемых помещений, которые оказались непригодными для хранения алкогольной продукции.

При рассмотрении дела суд установил, что цель использования помещений согласно договору аренды, а также конкурсной документации на заключение договора аренды - складирование. Аналогичные сведения содержались в акте приема-передачи. Как следует из документов, арендодатель не предлагал использовать помещения для хранения алкогольной продукции.

Что касается несоответствия помещений нормам противопожарной безопасности, которое было выявлено после передачи имущества в аренду, то данное обстоятельство не может повлечь недействительность договора аренды. Арендатор имел возможность предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся у него целей аренды - хранение алкогольной продукции.

Суд также не нашел оснований для применения ст. 612 ГК РФ, в которой говорится про ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Требования ст. 612 ГК РФ распространяются на те случаи, когда сдаваемое в аренду помещение не соответствует заявленным целям. В рассматриваемой же ситуации помещения, переданные арендодателем, соответствовали тем целям использования, которые содержались в подписанном договоре и акте приема-передачи.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2010 г. N КГ-А40/14789-09)

Арендодатель отвечает не за все недостатки переданного в пользование имущества

Арендатор потребовал взыскать с арендодателя расходы, произведенные для улучшения и ремонта переданных в аренду помещений.

Суд отказал в иске.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, если недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра, то арендодатель должен возместить расходы на ремонт. Однако наличие таких недостатков арендатором доказано не было.

Что касается расходов на улучшение арендованного имущества, то суд обратил внимание на условия договора аренды. Согласно ему улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 марта 2010 г. N Ф03-719/2010)

Археологический памятник не является недостатком сданного в аренду земельного участка

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании понесенных расходов на устранение недостатков полученного в аренду земельного участка. Недостатки, по мнению истца, состоят в наличии на земельном участке археологического памятника. Истец просил суд применить статью 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Суд в иске отказал, исходя из следующего.

Объекты культурного наследия по своему определению не могут считаться "недостатками земельного участка", в связи с чем нормы статьи 612 ГК РФ не применимы.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона об объектах культурного наследия арендатор земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, обеспечивающий выполнение работ по сохранению данного объекта, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведённых затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и её размер определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, стороны не согласовали в договоре аренды процедуру возмещения подобных затрат арендатора. Соответствующие изменения в договор также не вносились.

Суд также учел несоблюдение арендатором установленного Законом об объектах культурного наследия порядка работы по сохранению объекта культурного наследия.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2010 г. по делу N А45-19947/2009)

24. Риск случайного повреждения, случайной гибели арендованного имущества

Риск случайного повреждения арендованного имущества может быть возложен на арендатора

Суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы за период, когда тепловоз (предмет аренды) находился на неплановом ремонте.

При принятии решения суд руководствовался ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Иное установлено в договоре аренды. В нем прямо сказано, что если неплановый ремонт тепловоза выполняется по вине и за счет арендатора, то он не вправе требовать прекращения отношений аренды до окончания непланового ремонта. Отсутствие вины в неисправности тепловоза арендатор не доказал.

Также суд не согласился с доводом арендатора о том, что обязанность по уплате неустойки возникает только с момента выставления счета. Как следует из норм ГК РФ, договор аренды является возмездным, обязанность по уплате арендных платежей (в т. ч. неустойки) возникает в связи с использованием имущества. Невыставление счетов не освобождает арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей и неустойки.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2010 г. по делу N А81-5896/2009)

Арендодатель должен доказать, что предмет аренды утрачен в результате виновных действий арендатора

Арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании убытков, причиненных в результате гибели предмета аренды - самоходной строительной техники. Истец обращал внимание на то, что техника была полностью утрачена во время действия договора аренды.

Суд в иске отказал, указав на следующее.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков (арендодатель), должно доказать факт и размер причиненных убытков, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств и причиненными истцу убытками. Однако доказательства вины арендатора в гибели имущества, а также иные вышеперечисленные обстоятельства в суд представлены не были.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 октября 2010 г. N Ф07-9678/2010 по делу N А21-11717/2009)

25. Прекращение договора аренды

25.1. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

25.1.1. Основание расторжения: неуплата арендной платы

Можно ли расторгнуть договор аренды, если предмет аренды не передан?

Суд кассационной инстанции отменил решения судов, признав безосновательным расторжение договора аренды в судебном порядке на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. Согласно данной норме досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя возможно в случаях невнесения арендной платы более двух раз подряд. Суд установил, что обязанность по уплате арендных платежей у арендатора не возникла, поскольку участок лесного фонда - предмет договор аренды - не был передан арендатору. А обязанность по внесению арендной платы у арендатора наступает только с момента передачи ему имущества.

Суд подчеркнул, что ст. 619 ГК РФ не устанавливает в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды непринятие мер в получении имущества в арендное пользование либо уклонение от получения корреспонденции по урегулированию вопроса взимания арендной платы, либо отсутствие экономического интереса в пользовании имуществом. А именно на данные обстоятельства сослался суд первой инстанции в обоснование удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 февраля 2010 г. по делу N А45-8777/2009)

Можно ли расторгнуть договор, если задолженность по арендной плате частично погашена?

В связи с допущенной просрочкой уплаты арендных платежей арендодатель направил арендатору предупреждение. В нем говорилось, что договор аренды будет расторгнут, если арендатор не погасит задолженность. Арендатор в указанный в предупреждении срок свои обязательства не исполнил.

В суде он заявил, что задолженность по арендной плате частично погашена, а потому основания для расторжения договора отсутствуют.

Суд кассационной инстанции с данным доводом не согласился.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Такое основание расторжения договора у арендодателя существовало на момент направления предупреждения о необходимости погасить задолженность по арендной плате. Факт частичной ее уплаты в дальнейшем не имеет значения для решения вопроса об обоснованности расторжения договора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2010 г. N КГ-А40/12879-09)

25.1.2. Основание расторжения: нарушение условий о пользовании арендованным имуществом

Голословного утверждения о перепланировке арендатором помещения недостаточно, чтобы расторгнуть договор с ним

Арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением договора арендатором осуществлением несогласованной перепланировки арендуемого здания.

Президиум ВАС РФ отменил состоявшиеся судебные акты, которыми заявленные требования удовлетворены. Отправляя дело на новое рассмотрение, Президиум указал следующее.

Суды исходили из факта использования имущества с существенным нарушением условий договора. Согласно ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом. Между тем судами не исследованы доказательства, подтверждающие указанные нарушения. Основной довод арендодателя - нарушение арендатором условий договора в связи с произведенной им перепланировкой здания доказательствами не подтверждается. Так, судами не исследовано, в каком состоянии здание передавалось в аренду, кем были произведены работы по перепланировке: ответчиком или предыдущим арендатором.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 17508/07)

25.1.3. Основание расторжения: государственная, общественная необходимость

Муниципалитет не выселит арендатора по причине общественной необходимости, если есть другие свободные муниципальные помещения

Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с необходимостью использования арендованных организацией муниципальных помещений для решения вопросов местного значения.

Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию судов, отказавших в удовлетворении требования, и пояснил следующее.

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, содержащимся в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно указанной норме, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В рассматриваемом случае договор аренды содержал условие о возможности его досрочного расторжения в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом помещении.

Как указал окружной суд, суды обоснованно исходили из того, что истец не доказал наличия общественной необходимости именно в спорных помещениях, занимаемых ответчиком. Также суды учли наличие других свободных муниципальных помещений, что свидетельствует об отсутствии необходимости использования муниципалитетом непосредственно помещений арендуемых ответчиком.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 марта 2008 г. N А48-2981/07-11)

25.1.4. Основание расторжения: существенное изменение обстоятельств

Является ли принятие нормативного акта существенным изменением обстоятельств для целей аренды?

Арендодатель (администрация) обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств. По мнению истца, таким обстоятельством является принятие региональными и местными органами власти нормативных актов относительно реконструкции центральной части города, на территории которого находится спорный земельный участок.

Суд в иске отказал.

Во-первых, один из нормативных актов, на который ссылался истец, был принят администрацией, то есть стороной договора аренды. Установив в нем сроки реализации проекта по реконструкции квартала, администрация фактически предопределила обстоятельства, которые считает существенными. Поэтому принятие нормативных актов, на которые ссылается истец, недостаточно для расторжения договора.

Во-вторых, ссылаясь на необходимость изъятия земельного участка в связи с реконструкцией центральной части города, администрация обязана соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков для муниципальных нужд.

Суд подчеркнул, что с помощью такого иска администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на спорном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим судебной защите.

Довод администрации о прекращении арендных отношений и отсутствии у арендатора законных оснований для дальнейшего пользования земельным участком был также отклонен. Поскольку собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Администрация не представила доказательства отказа арендатора от приобретения прав на спорный земельный участок.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А32-30938/2009)

25.1.5. Последствия устранения нарушений, послуживших основанием расторжения договора аренды

Если арендодатель подал иск о расторжении договора аренды, поздно выселять незаконно размещенных субарендаторов

Арендодатель обратился в суд, потребовав расторжения договора аренды помещений, взыскания с арендатора долга по арендной плате и освобождения арендуемых помещений.

В обоснование требований истец сослался на невнесение арендной платы более двух сроков подряд, а также на факт передачи арендатором помещений в субаренду без согласия арендодателя (в нарушение договора аренды).

После принятия судом первой инстанции решения об удовлетворении требований арендатор устранил перечисленные нарушения и представил соответствующие доказательства при апелляционном обжаловании решения суда.

Президиум ВАС РФ указал, что такие действия арендатора не могут служить основанием для отмены решения суда и пояснил следующее.

Устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождении помещения само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований. Факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора. Это достаточное основание для расторжения договора аренды.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 17426/08)

Расторжение договора аренды из-за перепланировки без согласия арендодателя

Арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества в связи с проведением арендатором перепланировки арендуемых помещений без его разрешения.

Суды установили, что арендатор, действительно, осуществил перепланировку без согласия арендодателя, как это требовалось по условиям договора аренды, однако впоследствии привел помещение в прежнее состояние.

В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако если нарушения устранены в разумный срок, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу N А49-7985/2009)

25.1.6. Односторонний отказ от договора без указания оснований

Для одностороннего отказа от договора аренды уже достаточно, что это право закреплено в законе или соглашении сторон

Президиум ВАС РФ отменил акты судов, не удовлетворивших иск арендодателя об освобождении арендованного помещения. Согласно заключенному договору арендодатель был вправе досрочно расторгнуть его в одностороннем порядке, сообщив арендатору о принятом решении. Арендатор получил соответствующее извещение, но помещение не освободил.

В иске отказали по той причине, что в договоре аренды не содержится ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от его исполнения. Исходя из ст. 310, пп. 1 и 3 ст. 450, ст. 619 ГК РФ арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, только если законом или договором установлены основания или условия для отказа.

Однако эти выводы неверны. Указанные нормы ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований, установленных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от договора, связанного с предпринимательской деятельностью, уже достаточно того, что в законе или соглашении сторон предусмотрена возможность такого отказа.

Ст. 619 ГК РФ не ограничивает права сторон закрепить в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, возможность одностороннего отказа без указания оснований.

Дело передано на новое рассмотрение.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 2008 г. N 5782/08)

О расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Арендатор обратился в суд с целью оспорить госрегистрацию расторжения договора аренды недвижимости.

Президиум ВАС РФ счел требование необоснованным и разъяснил следующее.

В рассматриваемом случае договор аренды предусматривал, что его действие может быть прекращено досрочно, в т. ч. в случае одностороннего расторжения.

Один из нижестоящих судов пришел к ошибочному выводу о том, что такая формулировка не является соглашением сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон. Поэтому нет оснований расценивать действия регистрационной службы по внесению в госреестр записи о расторжении договора аренды как незаконные.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09)

25.1.7. Процедура досрочного расторжения договора

Сколько уведомлений до обращения в суд нужно направить арендатору-неплательщику, чтобы расторгнуть с ним договор?

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды помещения в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы.

Федеральный арбитражный суд округа признал ошибочными выводы нижестоящего суда о том, что арендодателем не был соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора. По материалам дела арендодатель до обращения в суд направил в адрес арендатора уведомление о наличии задолженности и о расторжении договора с ним в одном письме.

Как пояснил окружной суд, в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Положениями ч. 3 ст. 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение. Между тем, указанная ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Таким образом, направление одного письма в адрес арендатора с уведомлением о задолженности и о расторжении договора можно свидетельствовать, исходя из разъяснений окружного суда, о соблюдении арендатором претензионного порядка урегулирования спора.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2008 г. N А42-8931/2006)

25.2. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Отказ от аренды земли, на котором расположена Ваша недвижимость, не освободит от обязанности платить арендную плату

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с собственника недвижимости арендной платы за аренду земельного участка, на котором она расположена.

По решению суда с ответчика взыскана только часть арендной платы за пользование земельным участком до момента направления истцу одностороннего отказа от договора аренды.

Федеральный арбитражный суд округа отменил решение нижестоящего суда и пояснил следующее.

Согласно положениям ЗК РФ и ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком. При этом, в силу разъяснений Пленума ВАС РФ (изложенных в постановлении от 24.03.2005 г. N 11) указанное право приобретается независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указал окружной суд, нижестоящий суд, признавая договор аренды прекращенным и отказывая во взыскании оставшейся части арендной платы, не учел следующих обстоятельств. В силу ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, влечет прекращение обязательств сторон. При прекращении договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество, что в случае аренды земельного участка означает обязанность освободить участок. Между тем, при наличии на участке объекта недвижимости право собственника недвижимости пользоваться данным участком фактически не прекращается, а обязанность возвратить земельный участок фактически не может быть исполнена арендатором, который продолжает пользоваться данным участком. При таких обстоятельствах заявление ответчика об отказе от договора само по себе не могло служить основанием для отказа во взыскании с него платы за пользование участком и после направления одностороннего отказа от договора. В любом случае у арендодателя сохраняется право требовать внесения арендной платы до момента возврата имущества.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 января 2008 г. N А56-13157/2007)

Невозможность строительства на земельном участке как основание расторжения договора аренды

Поскольку переданный в аренду земельный участок невозможно использовать для строительства многоэтажного жилого дома, арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Суд требования истца удовлетворил, указав на следующее.

По условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства многоэтажного жилого дома. В соответствии с Законом о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения передача земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам. В полученном арендатором заключении было сказано, что земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома. Таким образом, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, на котором можно строить жилой дом.

Если переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу N А33-7041/2009)

25.3. Расторжение договора, заключенного на неопределенный срок

ВАС: обзор споров, связанных с арендой

В обзоре нашли отражение вопросы, связанные с заключением и расторжением договора аренды, его формой, сроком действия, взиманием арендной платы и др.

В частности, разъясняется, что договор, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут при уведомлении арендатора за 3 месяца. При этом не имеет значения, какие обстоятельства заставили арендодателя отказаться от договора.

(Источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66)

Договор аренды земли, заключенный на неопределенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке не только через суд

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

ООО обратилось в суд требованием о признании незаконными действий органа исполнительной власти субъекта РФ, выразившихся в одностороннем расторжении договора аренды земельного участка и требовании о его освобождении.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения по результатам апелляционного рассмотрения, в удовлетворении заявленных требований отказано. Поддерживая позицию судов нижестоящих инстанций, Федеральный арбитражный суд округа указал следующее.

Ссылка ООО на то, что договор аренды земельного участка мог быть расторгнут только в судебном порядке и только в связи с существенным нарушением арендатором его условий, подлежит отклонению. В силу вышеуказанного п. 9 ст. 22 ЗК РФ в таком порядке и по указанному основанию досрочно может быть расторгнут договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем пять лет. По смыслу ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на срок, определенный договором, а если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Правило, установленное указанной нормой ЗК РФ, применимо к договорам аренды, в которых срок определен и составляет более пяти лет. В то же время на договоры с неопределенным сроком действия указанные выше ограничения не распространяются.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2007 г. N А56-56501/2005)

25.4. Прекращение договора аренды в связи с невозможностью исполнения

Прекращение договора аренды в связи с невозможностью его исполнения

Согласно п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Между арендатором и арендодателем возник спор, является ли распоряжение Президента РФ актом государственной власти, в связи с изданием которого невозможно исполнение обязательств по договору аренды.

Суд установил следующее.

В соответствии со ст. 90 Конституции РФ Указы и распоряжения Президента РФ обязательны для исполнения на всей территории России.

По условиям договора аренды в случае письменного уведомления арендатора о принятии государственными органами власти решения о предстоящей реконструкции здания, арендатор обязан освободить помещение. Таким образом, своей волей и в своем интересе предстоящая реконструкция здания - предмета договора аренды - названа сторонами спора существенным условием долгосрочного договора аренды, при наступлении которого арендатор обязан освободить занимаемое помещение.

Распоряжение Президента РФ в части дачи поручения Федеральной службе охраны России провести реконструкцию здания соответствует согласованному в договоре порядку прекращения договора, в связи с чем требование арендодателя (основанное на ст. 417 ГК РФ) освободить занимаемые помещения не противоречит закону.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2011 г. N Ф05-4902/11 по делу N А40-113736/2010)

25.5. Возврат арендованного имущества арендодателю

Чем раньше вернешь арендуемое имущество, тем меньше заплатишь

Спор возник из-за невыполнения со стороны арендатора обязательств по погашению задолженности по арендной плате, выплате неустойки и возврату арендуемого имущества в связи с расторжением договора.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился выводами судов, которые требования арендодателя удовлетворили, и пояснил следующее.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Поскольку арендатор не возвратил имущество после расторжения договора, следовательно, за все время просрочки он обязан погасить задолженность по арендной плате и выплатить неустойку.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 февраля 2006 г. N 9895/05)

Принятие решения о застройке территории - еще не повод для расторжения договора аренды земли с собственником недвижимости

Муниципалитет обратился в суд, потребовав от собственника недвижимости освободить арендуемый им муниципальный земельный участок.

В обоснование требований истец сослался на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Такими обстоятельствами истец счел принятие муниципальных актов о застройке территории (включающей в себя, в т.ч. и арендуемый ответчиком участок). Муниципалитет уведомил ответчика о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок.

Суд округа поддержал позицию судов, отказавших истцу, и пояснил следующее.

Объект недвижимости, находящийся на спорном участке, принадлежал ответчику на праве собственности еще до заключения договора аренды земли с истцом. Поэтому нет оснований для применения способа защиты в виде возврата арендованного имущества арендодателю после прекращения договора. Существенных изменений обстоятельств не имеется. Нормативные акты, на которые ссылается истец, приняты администрацией муниципалитета, которая является стороной договора аренды.

В рассматриваемом случае муниципалитет был обязан соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Вместе с тем, как указали суды, муниципалитет фактически попытался добиться освобождения земли от арендатора, являющегося собственником находящейся на ней недвижимости, лишив этого собственника тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земли для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2009 г. N А32-13378/2008)

Отказ от аренды земли, на котором расположена Ваша недвижимость, не освободит от обязанности платить арендную плату

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с собственника недвижимости арендной платы за аренду земельного участка, на котором она расположена.

По решению суда с ответчика взыскана только часть арендной платы за пользование земельным участком до момента направления истцу одностороннего отказа от договора аренды.

Федеральный арбитражный суд округа отменил решение нижестоящего суда и пояснил следующее.

Согласно положениям ЗК РФ и ГК РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком. При этом, в силу разъяснений Пленума ВАС РФ (изложенных в постановлении от 24.03.2005 г. N 11) указанное право приобретается независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указал окружной суд, нижестоящий суд, признавая договор аренды прекращенным и отказывая во взыскании оставшейся части арендной платы, не учел следующих обстоятельств. В силу ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, влечет прекращение обязательств сторон. При прекращении договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество, что в случае аренды земельного участка означает обязанность освободить участок. Между тем, при наличии на участке объекта недвижимости право собственника недвижимости пользоваться данным участком фактически не прекращается, а обязанность возвратить земельный участок фактически не может быть исполнена арендатором, который продолжает пользоваться данным участком. При таких обстоятельствах заявление ответчика об отказе от договора само по себе не могло служить основанием для отказа во взыскании с него платы за пользование участком и после направления одностороннего отказа от договора. В любом случае у арендодателя сохраняется право требовать внесения арендной платы до момента возврата имущества.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 января 2008 г. N А56-13157/2007)

Несогласованную пристройку к арендуемому зданию арендатор должен снести за свой счет

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды и обязании привести арендованное нежилое помещение (здание) в первоначальное состояние.

Суды удовлетворили требование о расторжении договора, но не обязали ответчика привести арендованное помещение в первоначальное состояние, посчитав, что такое требование может быть предъявлено в случае причинения вреда имуществу, а в данном случае отсутствуют доказательства причинения вреда помещениям в результате перепланировок.

Федеральный арбитражный суд округа указал судам на неверное применение норм ГК РФ. По материалам дела арендатор в нарушение условий договора аренды произвел не согласованную с истцом перепланировку помещений, возвел мансарду. Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судебные инстанции не учли, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, суды необоснованно отказали арендодателю в обязании арендатора привести арендованное нежилое помещение (здание) в первоначальное состояние - осуществить снос самовольно возведенной пристройки.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 января 2008 г. N КГ-А40/13920-07)

Арендатора - организацию тоже можно выселить

Федеральный арбитражный суд округа оставил без изменения состоявшиеся судебные акты по делу, в соответствии с которыми удовлетворены требования арендодателя о выселении из нежилого помещения арендатора - организации в связи с истечением срока аренды.

В силу ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отклоняя доводы заявителя о том, что арендодатель на основании ст. 622 ГК РФ вправе требовать освобождения обществом нежилых помещений, а не выселения арендатора из помещений, суд кассационной инстанции пояснил следующее.

Указанной нормой на арендатора возложена обязанность возвратить арендованное имущество вне зависимости от того, как сформулировано указанное требование (освобождение помещение либо выселение из него). В частности, в Информационном письме от 11.01.02 г. N 66 Высший Арбитражный Суд РФ применил термин "выселение" при толковании статьи 622 ГК РФ, поэтому довод о несоответствии судебных актов, содержащих аналогичную формулировку, практике Высшего Арбитражного Суда РФ является несостоятельным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2007 г. N Ф08-6627/06)

После подписания акта по возврату арендованной недвижимости требовать привести ее в первоначальное состояние бессмысленно

Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами судов нижестоящих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований арендодателя о расторжении договора аренды и обязании арендатора привести перепланированное помещение в первоначальное положение.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Как пояснил суд кассационной инстанции, по смыслу указанной нормы следует, что она применяется к длящимся правоотношениям сторон и служит для их досрочного прекращения при нарушении одним из контрагентов своих договорных обязательств.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В случае предъявления данных требований по окончании срока аренды и возврата имущества арендодателю по акту приема-передачи ст. 622 ГК РФ к отношениям сторон не применима.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 июля 2006 г. N А29-12287/2005-2э)

Арендодатель вправе вернуть свое имущество с помощью виндикационного иска

Удовлетворяя требования арендодателя о возврате нежилого помещения, суд исходил из того, что договор аренды является незаключенным, а владение арендатора - незаконным. Суд посчитал, что права арендодателя могут быть защищены с помощью виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ). Согласно этой статье собственник недвижимого имущества вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Причем он вправе сделать это только в отношении лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

Суд кассационной инстанции признал верным решение суда, поскольку в результате признания договора аренды незаключенным у арендатора отсутствовали законные основания владения нежилым помещением.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2010 г. N КГ-А41/268-10)

Уведомление о нахождении ключей от помещения не является надлежащим способом его возврата

Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды помещения и известил о местонахождении ключей. Число, когда было направлено уведомление, арендатор рассматривал как конечную дату уплаты арендных платежей.

Арендодатель с данной позицией не согласился и обратился в суд с иском о взыскании арендных платежей с даты, когда было направлено уведомление, до даты фактической передачи арендуемого помещения, зафиксированной в акте.

Требования истца были удовлетворены. Суд исходил из того, что согласно ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приёма-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приёма-передачи. Извещение арендатором арендодателя о месте нахождения ключей от помещения не может быть расценено как надлежащий возврат помещения.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А46-18313/2009)

Арендодатель не вправе отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором

Общество (арендатор) обратилось с иском о взыскании с арендодателя неустойки за просрочку исполнения обязательства по приемке помещения.

Суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.

Законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

При этом несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, а не основанием для отказа от принятия арендуемого имущества.

В спорном договоре стороны предусмотрели обязанность арендодателя принять помещение по истечении срока аренды или при досрочном расторжении договора при условии исполнения всех своих обязательств арендатором.

Согласно материалам дела арендатор освободил помещение, выразил волю на его возврат и готовность его передачи.

Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии помещения арендодателем не было предпринято каких-либо действий по его приемке.

Данное обстоятельство свидетельствует о неправомерности действий арендодателя.

В связи с этим требование общества о взыскании неустойки является обоснованным.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 мая 2013 г. N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/2012)

25.6. Момент прекращения договора аренды

Чтобы зарегистрировать снятие с недвижимости обременения в виде аренды, не нужно представлять акт приема-передачи

Поводом для обращения собственника недвижимости в суд послужил отказ регистрирующего органа провести госрегистрацию снятия ограничения (обременения) аренды этой недвижимости.

Отказ был мотивирован тем, что среди документов, представленных на регистрацию истцом, не было акта приема-передачи спорной недвижимости. По мнению регистрирующего органа, обязанность представить этот акт следует из норм ГК РФ, в силу которых после прекращения действия договора арендатор обязан передать имущество арендодателю. Исходя из договора аренды, такая передача оформляется актом приема-передачи.

Суд округа счел отказ неправомерным и указал следующее.

В соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимость ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа власти, подлежат госрегистрации в случаях, предусмотренных законом. При этом законодательство не предусматривает, что договор аренды прекращается с момента подписания акта приема-передачи.

В рассматриваемом случае срок договора аренды к моменту обращения в регистрирующий орган истек. Кроме того, факт прекращения действия договора аренды был установлен судебными актами в рамках рассмотрения другого дела.

Таким образом, у регистрирующего органа не было оснований для отказа истцу в проведении регистрации.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 июня 2009 г. N А55-18030/2008)

25.7. Взыскание неустойки, убытков в случае досрочного расторжения договора аренды

Часть арендной платы может быть удержана арендодателем как мера обеспечения

В договоре аренды стороны предусмотрели, что арендатор помимо арендной платы обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос. Причем при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора арендодатель вправе его удержать в качестве штрафа.

Арендатор просил признать данное условие недействительным. По мнению истца, расторжение договора по своей правовой природе не является неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и не влечет для другой стороны убытков. А потому обеспечительный платеж не может быть удержан в качестве штрафа в связи с досрочным расторжением договора аренды.

Суд иск отклонил, указав на то, что обеспечительный платеж по условиям договора является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу норм ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. Таким образом, определенный сторонами порядок удержания обеспечительного платежа в случае расторжения договора по инициативе арендатора не противоречит ГК РФ.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2010 г. N КГ-А40/6635-10)

26. Подведомственность и подсудность споров об аренде

Местные акты о порядке предоставления в аренду муниципальной недвижимости можно оспорить в арбитражном суде

Прокурор обратился в суд с заявлением об оспаривании акта органа местного самоуправления, устанавливающего порядок предоставления в аренду и субаренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности.

Суды пришли к выводу, что такого рода спор не подведомственен арбитражному суду. Президиум ВАС РФ указал на ошибочность вывода и пояснил следующее.

Согласно АПК РФ дела об оспаривании нормативных правовых актов рассматриваются арбитражным судом, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом отнесено к компетенции арбитражных судов. В силу Закона об общих принципах организации местного самоуправления решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке. Оспариваемый прокурором акт является нормативным правовым актом, затрагивающим права и законные интересы юрлиц и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, дела об оспаривании нормативного акта органа местного самоуправления о порядке предоставления в аренду и субаренду муниципальной недвижимости подведомственны арбитражному суду.

(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 2009 г. N 14906/08)


Источник: http://dzevenis.ru/sudebnaya-praktika/24-obzor-sudebnoj-praktiki-na-temu-arenda-po-sostoyaniyu-na-iyun-2013-g.html


Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Обзор судебной практики на тему Аренда (по состоянию на) Самодельный аквариум из бутылки

Договоры аренды нежилых помещений конкурс Закон 44-ФЗ: продолжаем отвечать на вопросы читателей о
Договоры аренды нежилых помещений конкурс Система Юрист. Версия для коммерческих организаций
Договоры аренды нежилых помещений конкурс Росреестр: Перечни документов, необходимых для
Договоры аренды нежилых помещений конкурс Азбука для потребителей услуг ЖКХ
Договоры аренды нежилых помещений конкурс Список вопросов Консультант Плюс
Договоры аренды нежилых помещений конкурс Главная
Cached Афоризмы и цитаты о достижении цели Гриль или барбекю: рецепты маринадов, соусов и специй Жену люблю И любовницу тоже люблю Павел Зыгмантович Интересные факты о коже человека Как избавиться от мокрых и сухих мозолей на ногах Как плести браслеты из резинок? лучшие идеи и Как узнать пароль от Wi Fi на компьютере Минобороны России на официальном сайте впервые

Похожие новости